Multa e rescisao no contrato com a administradora: o que verificar

A multa que voce nao leu esta no paragrafo cinco, clausula oito, subitem "b". E ela pode custar seis meses de comissao se voce quiser sair antes do prazo.

Assinar contrato com administradora sem ler as clausulas de rescisao e um dos erros mais comuns entre proprietarios que depois reclamam de estar "presos" numa gestora ruim. O problema nao esta na empresa -- esta na falta de atencao na hora certa.

As tres perguntas que voce precisa responder antes de assinar

1. Qual e o prazo de fidelidade? A maioria dos contratos tem 12 meses de prazo determinado com renovacao automatica. Se voce quiser sair antes desse prazo, incide multa. O valor varia muito -- algumas empresas cobram uma mensalidade de taxa de administracao; outras cobram ate seis.

2. O que configura descumprimento por parte da administradora? Essa e a clausula mais importante e menos lida. Se a empresa nao repassa no prazo, nao entrega prestacao de contas mensal, nao faz vistorias conforme acordado -- isso e descumprimento contratual. E em geral, rescisao por culpa da gestora nao gera multa para o proprietario.

O problema e que muitos contratos definem descumprimento de forma vaga ou exigem notificacao formal por escrito antes de qualquer rescisao. Sem seguir esse rito, a rescisao pode ser tratada como "sem justa causa" -- e a multa fica.

3. Qual e o prazo de aviso previo para nao renovar? Contratos com renovacao automatica tem clausula que diz algo como "o proprietario deve comunicar a nao renovacao com 30 ou 60 dias de antecedencia". Quem perde esse prazo entra em mais um ciclo de contrato.

O que a clausula de multa nao pode fazer (de acordo com o CDC)

O contrato com administradora e um contrato de prestacao de servico -- e o Codigo de Defesa do Consumidor se aplica quando o proprietario e pessoa fisica. Isso significa que:

• Clausulas abusivas podem ser anuladas judicialmente, mesmo que assinadas
• Multa desproporcional (ex.: 12 meses de taxa de administracao por saida antecipada de 1 mes) tem alta chance de ser considerada abusiva
• O fornecedor de servico nao pode impor condicoes que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada

Isso nao significa que voce pode sair sem multa sempre. Mas significa que, em casos de multa claramente excessiva, um advogado pode ajudar.

Checklist das clausulas de rescisao para verificar

• Prazo de fidelidade e data de vencimento do contrato
• Valor exato da multa por rescisao antecipada (em reais ou em numero de mensalidades)
• Prazo de aviso previo para rescisao ou nao renovacao
• O que configura descumprimento por parte da administradora
• Como e feita a notificacao de descumprimento (e-mail, AR, app?)
• O que acontece com o inquilino atual em caso de rescisao
• Quem fica com os documentos do imovel apos a rescisao (laudo de vistoria, contrato de locacao)
• Prazo para repasse dos ultimos valores apos a rescisao

O que a administradora deve fornecer na saida

Quando o contrato de administracao termina, a empresa deve entregar ao proprietario: - Todos os documentos do imovel (matricula, laudos de vistoria, contrato de locacao vigente) - Informe dos ultimos repasses e comprovantes - Contatos do inquilino atual (para voce ou a nova administradora assumir) - Prestacao de contas do periodo final

Se a empresa dificultar essa entrega, isso ja e um sinal de que havia problema na gestao -- e pode fundamentar reclamacao junto ao Creci ou em juizo.

Para quem esta avaliando uma administradora nova, nosso artigo sobre como auditar a prestacao de contas da sua administradora ajuda a definir os padroes antes de contratar. E para migrar de gestao com seguranca, a LUVI HOME e uma opcao com contrato transparente em SP, BH e Alphaville.

Perguntas frequentes

Posso rescindir o contrato com a administradora sem pagar multa?

Depende do motivo. Se a administradora descumpriu obrigacoes contratuais, voce pode rescindir por justa causa, sem multa. Em rescisao sem motivo antes do prazo, a multa prevista em contrato e devida.

Qual e o valor tipico de multa por rescisao antecipada com administradora?

Costuma variar entre 1 e 6 meses de taxa de administracao. Multas muito acima disso podem ser questionadas como abusivas pelo Codigo de Defesa do Consumidor.

O que acontece com o meu inquilino se eu trocar de administradora?

O contrato de locacao permanece valido. O inquilino e notificado formalmente sobre o novo responsavel pela gestao e os novos dados para pagamento. Nao ha impacto no direito do locatario.

A administradora e obrigada a me devolver os documentos do imovel apos a rescisao?

Sim. Ao termino do contrato, a administradora deve entregar todos os documentos do imovel, laudos de vistoria, contrato de locacao vigente e prestacao de contas do periodo.