Primeira vez alugando um imóvel: o guia para não errar

Alugar pela primeira vez parece uma operação simples, mas tem uma série de decisões que, tomadas errado, custam meses de dor de cabeça. Esse guia vai direto ao ponto.

Mito: "Basta ter renda e o apartamento é meu"

A renda é só o começo. Além da análise de crédito, o proprietário ou imobiliária avalia histórico em serviços de proteção ao crédito (Serasa, SPC), o tipo de garantia que você oferece e, em muitos casos, cartas de referência de locações anteriores.

Quem aluga pela primeira vez não tem histórico locatício, o que não é um problema, desde que a documentação esteja impecável e a garantia seja sólida.

O que você precisa definir antes de começar

Antes de abrir qualquer portal de busca, responda:

1. Quanto posso gastar de verdade? Inclua aluguel + condomínio + IPTU + energia + água + internet. Um apartamento de R$ 2.500 de aluguel pode custar R$ 3.800/mês no total.
2. Por quanto tempo vou morar? Contratos padrão têm 30 meses. Se você pode precisar sair antes, verifique a multa por rescisão (geralmente 3 aluguéis proporcionais ao tempo restante).
3. Mobiliado ou vazio? Quem não tem móveis e não quer comprar logo resolve mais rápido com mobiliado, e costuma pagar menos no total quando se soma o custo de mobiliar um apartamento.

Quais são os erros mais comuns de quem aluga pela primeira vez?

• Ignorar a vistoria de entrada. Esse documento é sua proteção. Se o piso já tem arranhão e você não registrou, pode ser cobrado por ele na saída. Foto em tudo, datada.
• Não ler o contrato até o fim. As cláusulas de reajuste, benfeitorias e rescisão estão lá. Um advogado ou consultor imobiliário pode revisar por R$ 300 a 500, vale o custo.
• Confundir aluguel barato com custo baixo. Condomínio alto, IPTU elevado e imóvel longe do trabalho somam bem mais do que a diferença de R$ 200 no aluguel.
• Não verificar o proprietário. Peça matrícula atualizada do imóvel (certidão de ônus reais) para confirmar que quem assina o contrato é de fato o dono. Golpes de falso proprietário existem.

Como escolher a garantia sem fiador

Quem aluga pela primeira vez raramente tem fiador disponível. As alternativas mais acessíveis:

Caução em dinheiro: você deposita até 3 aluguéis em poupança conjunta. O dinheiro rende e volta corrigido no fim do contrato, desde que o imóvel seja devolvido em ordem.

Seguro-fiança: você paga um prêmio anual (em torno de 1 a 1,5 aluguel) para uma seguradora que cobre inadimplência. Sem precisar do dinheiro imobilizado.

Veja o comparativo completo em aluguel mobiliado vale a pena para quem vai morar?, o artigo também discute o impacto do mobiliário no custo total.

O que conferir na vistoria de entrada

A vistoria não é formalidade. Vá munido de celular carregado e faça um vídeo percorrendo cada cômodo:

• Paredes e teto: manchas, bolhas de umidade, fissuras
• Piso: riscos, peças soltas
• Janelas e portas: fecham e abrem bem, sem folga
• Torneiras, chuveiro, descargas
• Quadro elétrico: disjuntores funcionando
• Equipamentos inclusos (ar-condicionado, aquecedor) ligados e testados

Se encontrar algo, exija que conste no laudo. Se a imobiliária resistir, fotografe com timestamp e mande por escrito (e-mail ou WhatsApp com data visível).

Direitos básicos do inquilino que você precisa conhecer

A Lei do Inquilinato (8.245/91) garante, entre outras coisas:

• Preferência de compra se o imóvel for colocado à venda durante o contrato
• Reajuste limitado ao índice previsto em contrato (IGP-M ou IPCA, geralmente anual)

Sempre consulte um advogado para dúvidas legais específicas.

Para imóveis prontos, mobiliados e com processo 100% digital, vale conhecer a LUVI HOME, opção para quem quer agilidade sem abrir mão de segurança.

Perguntas frequentes

Posso alugar sem nunca ter alugado antes?

Sim. A ausência de histórico locatício não reprova você. Documentação organizada e garantia adequada são o que mais importa na análise.

Quanto devo ter guardado antes de alugar pela primeira vez?

Planeje ter ao menos 3 a 4 vezes o valor do aluguel disponível: caução ou seguro-fiança, primeiro aluguel e reserva para as primeiras despesas de mudança.

O que acontece se eu precisar sair antes do fim do contrato?

Em contratos com prazo determinado, há multa proporcional ao tempo restante, geralmente 3 aluguéis cheios no começo, reduzida conforme o contrato avança.

Quem paga o IPTU, eu ou o proprietário?

Depende do contrato. O mais comum é que o inquilino pague, mas isso é negociável. Verifique antes de assinar.