Primeira vez alugando um imóvel: o guia para não errar

Alugar pela primeira vez parece uma operação simples — mas tem uma série de decisões que, tomadas errado, custam meses de dor de cabeça. Esse guia vai direto ao ponto.

Mito: "Basta ter renda e o apartamento é meu"

A renda é só o começo. Além da análise de crédito, o proprietário ou imobiliária avalia histórico em serviços de proteção ao crédito (Serasa, SPC), o tipo de garantia que você oferece e, em muitos casos, cartas de referência de locações anteriores.

Quem aluga pela primeira vez não tem histórico locatício — o que não é um problema, desde que a documentação esteja impecável e a garantia seja sólida.

O que você precisa definir antes de começar

Antes de abrir qualquer portal de busca, responda:

1. Quanto posso gastar de verdade? Inclua aluguel + condomínio + IPTU + energia + água + internet. Um apartamento de R$ 2.500 de aluguel pode custar R$ 3.800/mês no total.
2. Por quanto tempo vou morar? Contratos padrão têm 30 meses. Se você pode precisar sair antes, verifique a multa por rescisão (geralmente 3 aluguéis proporcionais ao tempo restante).
3. Mobiliado ou vazio? Quem não tem móveis e não quer comprar logo resolve mais rápido com mobiliado — e costuma pagar menos no total quando se soma o custo de mobiliar um apartamento.

Quais são os erros mais comuns de quem aluga pela primeira vez?

• Ignorar a vistoria de entrada. Esse documento é sua proteção. Se o piso já tem arranhão e você não registrou, pode ser cobrado por ele na saída. Foto em tudo, datada.
• Não ler o contrato até o fim. As cláusulas de reajuste, benfeitorias e rescisão estão lá. Um advogado ou consultor imobiliário pode revisar por R$ 300 a 500 — vale o custo.
• Confundir aluguel barato com custo baixo. Condomínio alto, IPTU elevado e imóvel longe do trabalho somam bem mais do que a diferença de R$ 200 no aluguel.
• Não verificar o proprietário. Peça matrícula atualizada do imóvel (certidão de ônus reais) para confirmar que quem assina o contrato é de fato o dono. Golpes de falso proprietário existem.

Como escolher a garantia sem fiador

Quem aluga pela primeira vez raramente tem fiador disponível. As alternativas mais acessíveis:

Caução em dinheiro: você deposita até 3 aluguéis em poupança conjunta. O dinheiro rende e volta corrigido no fim do contrato, desde que o imóvel seja devolvido em ordem.

Seguro-fiança: você paga um prêmio anual (em torno de 1 a 1,5 aluguel) para uma seguradora que cobre inadimplência. Sem precisar do dinheiro imobilizado.

Veja o comparativo completo em aluguel mobiliado vale a pena para quem vai morar? — o artigo também discute o impacto do mobiliário no custo total.

O que conferir na vistoria de entrada

A vistoria não é formalidade. Vá munido de celular carregado e faça um vídeo percorrendo cada cômodo:

• Paredes e teto: manchas, bolhas de umidade, fissuras
• Piso: riscos, peças soltas
• Janelas e portas: fecham e abrem bem, sem folga
• Torneiras, chuveiro, descargas
• Quadro elétrico: disjuntores funcionando
• Equipamentos inclusos (ar-condicionado, aquecedor) ligados e testados

Se encontrar algo, exija que conste no laudo. Se a imobiliária resistir, fotografe com timestamp e mande por escrito (e-mail ou WhatsApp com data visível).

Direitos básicos do inquilino que você precisa conhecer

A Lei do Inquilinato (8.245/91) garante, entre outras coisas:

• Preferência de compra se o imóvel for colocado à venda durante o contrato
• Reajuste limitado ao índice previsto em contrato (IGP-M ou IPCA, geralmente anual)

Sempre consulte um advogado para dúvidas legais específicas.

Para imóveis prontos, mobiliados e com processo 100% digital, vale conhecer a LUVI HOME — opção para quem quer agilidade sem abrir mão de segurança.

Perguntas frequentes

Posso alugar sem nunca ter alugado antes?

Sim. A ausência de histórico locatício não reprova você. Documentação organizada e garantia adequada são o que mais importa na análise.

Quanto devo ter guardado antes de alugar pela primeira vez?

Planeje ter ao menos 3 a 4 vezes o valor do aluguel disponível: caução ou seguro-fiança, primeiro aluguel e reserva para as primeiras despesas de mudança.

O que acontece se eu precisar sair antes do fim do contrato?

Em contratos com prazo determinado, há multa proporcional ao tempo restante — geralmente 3 aluguéis cheios no começo, reduzida conforme o contrato avança.

Quem paga o IPTU — eu ou o proprietário?

Depende do contrato. O mais comum é que o inquilino pague, mas isso é negociável. Verifique antes de assinar.