Manutenção do imóvel alugado: quem aciona, aprova e paga

A cano estourou. O inquilino liga. E agora: quem paga? Essa pergunta simples esconde uma das principais fontes de conflito na locação — e é exatamente onde a gestão profissional faz diferença real.

A divisão legal de responsabilidades

A Lei do Inquilinato define de forma geral: manutenção estrutural e desgaste natural são do proprietário; pequenos reparos do dia a dia são do inquilino. Na prática, a linha é menos clara.

| Tipo de manutenção | Responsável típico | |---|---| | Vazamento estrutural (encanamento embutido) | Proprietário | | Torneira que goteja por uso | Inquilino | | Infiltração pela laje ou parede externa | Proprietário | | Vidro quebrado por descuido | Inquilino | | Desgaste da pintura por tempo | Proprietário | | Buraco na parede feito pelo inquilino | Inquilino | | Aquecedor com defeito de fábrica | Proprietário | | Aquecedor danificado por mau uso | Inquilino |

A tabela é orientativa. O contrato e o laudo de vistoria são os documentos que definem com precisão cada caso.

Quem aciona o prestador?

Com administradora: o inquilino abre o chamado pela administradora. Ela triagem o problema, classifica a responsabilidade, e aciona o prestador adequado. O proprietário é notificado antes de qualquer gasto acima de um valor acordado (geralmente estipulado em contrato — costuma ficar em torno de um ou dois aluguéis mensais como teto para aprovação imediata).

Sem administradora: o proprietário recebe ligações a qualquer hora, precisa encontrar prestador, negociar preço e ainda arbitrar a questão de "quem paga." É o trabalho que ele terceiriza ao contratar a gestão.

O que é "manutenção preventiva" e por que ela importa

A manutenção corretiva — consertar o que quebrou — é a mais visível. Mas a preventiva protege o patrimônio com custo menor no longo prazo.

Administradoras experientes estabelecem rotinas como:

• Vistoria semestral do imóvel para identificar sinais de desgaste precoce
• Revisão de instalações hidráulicas em imóveis com mais de 10 anos
• Checagem de fiação elétrica após qualquer troca de inquilino
• Limpeza e revisão de ar-condicionado, quando incluso

Imóveis bem mantidos têm vacância menor, retêm inquilinos de qualidade por mais tempo, e se valorizam — o oposto do imóvel que acumula problemas até virar um passivo.

Quanto custa uma manutenção típica?

Valores variam muito conforme a cidade, o tipo de imóvel e o prestador, mas algumas referências úteis para São Paulo e BH:

• Serviço hidráulico simples (troca de torneira, reparo de descarga): R$ 150 a R$ 400
• Pintura de apartamento 2 quartos completo: R$ 1.500 a R$ 4.000
• Reparo de infiltração por trinca externa: R$ 800 a R$ 3.000+, dependendo da extensão
• Revisão elétrica básica: R$ 200 a R$ 600

A administradora trabalha com prestadores de confiança e preço negociado. O proprietário que aciona serviços avulsos no mercado aberto costuma pagar mais — e sem garantia de qualidade.

E quando o inquilino pede reforma?

Reforma a pedido do inquilino é diferente de manutenção. Se o inquilino quer mudar a cor das paredes, instalar split ou reformar a cozinha, a administradora media a negociação: quem paga, se é reversível ou não, e se o valor será descontado do aluguel ou devolvido ao sair. Tudo formalizado em aditivo.

Saiba mais sobre rede de prestadores e como a administradora resolve manutenção rápido e explore o tema em /blog/categoria/gestao. Se você tem imóvel em São Paulo, BH ou Alphaville, a Luvi HOME cuida dessas questões de ponta a ponta.

Perguntas frequentes

Quem paga a manutenção do imóvel alugado, proprietário ou inquilino?

Depende do tipo: manutenção estrutural e desgaste natural são do proprietário; pequenos reparos do cotidiano (torneira pingando, fechadura com desgaste) são do inquilino. O contrato e a vistoria de entrada definem os casos específicos.

O inquilino pode acionar manutenção sem avisar o proprietário?

Com administradora, o correto é abrir chamado pela administradora, que triagem e aprova. Reparos urgentes podem ser feitos pelo inquilino em situações de emergência, mas é preciso documentar e comunicar imediatamente.

O que é manutenção preventiva de imóvel?

São vistorias e revisões periódicas para identificar problemas antes que virem emergências — como checar hidráulica, elétrica e vedações. Reduz custo total e prolonga a vida útil do imóvel.

A administradora precisa da minha aprovação para fazer manutenção?

Sim. A prática usual é definir em contrato um teto de valor (por exemplo, um ou dois meses de aluguel) abaixo do qual a administradora age direto. Acima disso, ela notifica o proprietário antes de aprovar o serviço.