ITBI: o imposto da compra que pode pesar mais com a reforma

Você encontrou o apartamento certo, negociou o preço, aprovou o financiamento — e então descobriu que ainda falta pagar o ITBI. Para um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo, isso pode representar entre R$ 12 mil e R$ 18 mil desembolsados de uma vez, antes de receber a chave. Muita gente não conta com isso no planejamento.

O que é o ITBI e quem cobra?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário por ato oneroso — compra e venda, dação em pagamento, permuta. Doações e heranças não geram ITBI (nesse caso incide o ITCMD estadual).

Cada município define sua alíquota. As mais comuns no Brasil:

• São Paulo: 3% sobre o valor de referência (maior entre valor de transação e valor venal de referência)
• Belo Horizonte: 3%
• Barueri (Alphaville): 2%
• Rio de Janeiro: 3%
• Municípios menores: variam entre 2% e 4%

A base de cálculo é o ponto de atenção: alguns municípios usam o valor declarado na escritura, outros usam uma "planta de valores" própria (como SP com o valor venal de referência) que pode ser superior ao preço de compra. Nesses casos, o ITBI é calculado sobre o valor maior.

Como é calculado na prática

Imagine a compra de um apartamento em Pinheiros, São Paulo, por R$ 800 mil:

• Se o valor venal de referência da prefeitura for R$ 820 mil (acima do preço de compra), o ITBI vai incidir sobre os R$ 820 mil
• Alíquota de 3% sobre R$ 820 mil = R$ 24.600 de ITBI
• Pago à vista no cartório, antes do registro da escritura

Além do ITBI, ainda há os emolumentos do cartório (custo do registro) e o ITCMD eventualmente. O conjunto dos custos de transação numa compra costuma ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel.

A polêmica do ITBI em operações de integralização

Existe uma discussão judicial que beneficia empresas: quando um sócio integraliza um imóvel ao capital social de uma empresa, o STF firmou tese de que não incide ITBI (Súmula Vinculante do ITBI — RE 796.376). Isso motivou muitas pessoas físicas a constituírem pessoas jurídicas para "blindar" imóveis do ITBI em transferências.

A Receita Federal e municípios contestam algumas dessas estruturas, especialmente quando a PJ tem propósito claramente patrimonial sem atividade operacional real. Consulte um advogado tributarista antes de adotar essa estratégia.

O que pode mudar com a reforma tributária

O ITBI não entra diretamente na reforma tributária (EC 132/2023) — ele continua sendo um imposto municipal, fora do escopo do IBS e da CBS. Mas há dois cenários de impacto indireto:

1. Operações com SPEs (Sociedades de Propósito Específico)

Incorporadoras frequentemente vendem imóveis via SPE, com transferência patrimonial que hoje tem tratamento tributário específico. A reforma pode criar sobreposição de IBS sobre essas operações, o que elevaria o custo total da transação para o comprador final.

2. Pressão dos municípios por alíquotas maiores

Com a perda de parte da receita do ISS (absorvido pelo IBS), municípios podem buscar compensação elevando alíquotas de tributos que ficam fora da reforma — e o ITBI é o principal candidato. Não é garantido, mas é um movimento que já se observa em algumas cidades desde 2024.

O que você pode fazer antes de comprar

• Some o ITBI no preço real de aquisição desde o início da negociação
• Pesquise o valor venal de referência do imóvel no site da prefeitura — em SP, isso é consultável online
• Consulte se há isenção para primeiro imóvel (alguns municípios têm): em SP, há isenção parcial para imóveis até certo valor pelo programa habitacional
• Planeje o caixa para os custos de transação: ITBI + cartório + eventual corretagem (se pago pelo comprador)

Para entender o cenário mais amplo da reforma tributária e seus impactos no setor, vale a leitura complementar. Mais análises em /blog/categoria/mercado e informações sobre investimento imobiliário.

Perguntas frequentes

Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?

Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o maior valor entre o preço de transação e o valor venal de referência estabelecido pela prefeitura. Há isenção parcial para alguns programas habitacionais de menor renda.

Posso parcelar o ITBI?

O ITBI geralmente é pago à vista antes do registro da escritura em cartório. Alguns municípios permitem parcelamento em casos específicos, mas não é a regra. Verifique diretamente com a prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

O ITBI incide em doação de imóvel?

Não. Em doações e heranças, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual. O ITBI só incide em transmissões onerosas — compra e venda, permuta, dação em pagamento.

Pessoa jurídica paga ITBI ao comprar imóvel?

Sim, em geral. A isenção de ITBI reconhecida pelo STF se aplica à integralização de imóvel ao capital social da empresa (o sócio "entra" com o imóvel na sociedade), não à compra do imóvel pela PJ. Consulte um advogado tributarista para estruturas específicas.