Distrato de imóvel na planta: o que você recebe de volta

Você comprou um apartamento na planta em 2022, pagou R$ 85 mil em parcelas durante 2 anos, mas sua situação financeira mudou — ou mudou a sua vida. Quer sair do contrato. A incorporadora diz que vai reter 30% de tudo que você pagou. Isso é legal?

Depende. E entender o que a lei permite pode fazer diferença de dezenas de milhares de reais.

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)

Antes de 2018, o distrato era regulado pelo Código Civil e pela jurisprudência — e havia muita briga na Justiça sobre o quanto a incorporadora podia reter. A Lei 13.786 trouxe regras mais claras:

Se o comprador desistir por vontade própria (sem culpa da incorporadora): - A incorporadora pode reter até 25% das parcelas pagas (ou até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação, conforme contrato) - Além disso, pode descontar a comissão de corretagem paga (se esta foi embutida nas parcelas) - O saldo restante deve ser devolvido em parcela única, no prazo de até 180 dias após o distrato — ou na data de revenda da unidade para terceiro, o que vier primeiro

Se a incorporadora descumpriu (atraso acima de 180 dias, por exemplo): - O comprador pode exigir a rescisão sem penalidade e receber de volta 100% do que pagou, com correção monetária, mais multa de 1% ao mês sobre o valor pago

O que entra na conta do que você pagou

A base de cálculo da retenção são as parcelas pagas diretamente à incorporadora — não inclui o que você financiou pelo banco (esse você quita com o banco diretamente na rescisão). O ITBI pago a antecipado e as despesas de cartório raramente são reembolsáveis.

Exemplo: - Total pago em parcelas à incorporadora: R$ 85.000 - Retenção máxima permitida (25%): R$ 21.250 - Corretagem embutida nas parcelas: R$ 8.500 - Devolução estimada: R$ 55.250 — no prazo de até 180 dias

Esse prazo de 180 dias é o que mais pesa: você fica sem o dinheiro por até 6 meses. Negocie prazo menor em troca de aceitar uma condição mais favorável para a incorporadora em outro ponto.

Estratégias antes de pedir o distrato

Antes de ir à incorporadora pedir rescisão, considere:

1. Vender o contrato (cessão de direitos): você cede sua posição no contrato para outro comprador. A incorporadora cobra uma taxa de cessão (em geral R$ 1.000 a R$ 5.000), mas você recupera tudo que pagou — às vezes com ágio, se o imóvel valorizou. É muito mais vantajoso que o distrato.

2. Negociar pausa nas parcelas: algumas incorporadoras oferecem suspensão temporária de pagamentos para compradores em dificuldade. Menos perda que o distrato.

3. Verificar se há culpa da incorporadora: obra atrasada mais de 180 dias? Mudança unilateral de planta? Nesses casos, a rescisão pode ser feita sem penalidade e com restituição total.

Cláusulas que as incorporadoras tentam incluir

Fique atento a cláusulas que tentam ampliar a retenção além do previsto em lei. A Lei 13.786 é de ordem pública — não pode ser afastada por contrato. Se o contrato prevê retenção de 40% sem patrimônio de afetação, essa cláusula é nula.

O distrato é sempre perda. A questão é minimizar o tamanho dela. Conheça seus direitos, negocie antes de assinar o distrato e só vá à Justiça se a incorporadora resistir ao que a lei garante.

Para entender os riscos antes de comprar na planta, leia sobre imóveis em construção de incorporadora com risco: como avaliar. E se estiver avaliando investimento em imóvel para comprar com sócio, defina antes como será tratado um eventual distrato de um dos lados.

Consulte um advogado imobiliário antes de assinar qualquer documento de rescisão — especialmente se a incorporadora está propondo condições fora do que a lei prevê.

Perguntas frequentes

Quanto a incorporadora pode reter no distrato?

Pela Lei 13.786/2018, até 25% das parcelas pagas pelo comprador, mais a comissão de corretagem. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, o contrato pode prever até 50%. Essas são as retenções máximas permitidas — tudo acima é ilegal.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta no distrato?

Em até 180 dias após o distrato, ou na data em que a unidade for revendida para terceiro, o que ocorrer primeiro. É possível negociar prazo menor com a incorporadora em troca de outras condições.

Posso vender o contrato de imóvel na planta em vez de fazer o distrato?

Sim, e é a melhor opção na maioria dos casos. A cessão de direitos permite que outro comprador assuma sua posição no contrato. Você paga uma taxa à incorporadora e recupera tudo que pagou — às vezes com ágio se o imóvel valorizou.

Se a incorporadora atrasou a entrega, perco algum dinheiro no distrato?

Não, se o atraso ultrapassar 180 dias. Nesse caso, a rescisão é por culpa da incorporadora e você tem direito à devolução integral das parcelas pagas, com correção monetária, mais multa de 1% ao mês sobre o valor pago.