Comprar imóvel com sócio: o que combinar antes de assinar

Dois sócios compram um apartamento de 2 quartos em Pinheiros. Três anos depois, um quer vender, o outro não. Não existe cláusula no contrato prevendo esse cenário. O imóvel fica parado, nenhum dos dois consegue fazer nada — e a relação vai por água abaixo junto com o negócio.

Esse tipo de impasse é mais comum do que parece. A copropriedade imobiliária funciona quando bem estruturada e vira pesadelo quando é selada só no aperto de mão. Antes de assinar qualquer coisa, há um conjunto de definições que precisa estar no papel.

Quanto cada um entra — e o que isso representa na escritura

A fração ideal de cada sócio na matrícula do imóvel precisa refletir exatamente quanto cada um colocou. Se um contribuiu com 60% do valor e o outro com 40%, a escritura deve registrar essa proporção. Parece óbvio, mas muitas duplas dividem 50/50 na escritura "por praticidade" e criam distorções contábeis que aparecem só na hora de vender ou de declarar no Imposto de Renda.

Cada coproprietário declara sua fração no IRPF e paga ITBI e registro proporcionalmente. Organize isso desde a compra.

O acordo de coproprietários: o documento que salva amizades

A escritura registra quem é dono e de quanto. Mas quem decide o que acontece com o imóvel — quem paga IPTU quando há inadimplência de um dos lados, como se divide o aluguel, o que acontece se um quiser sair — isso vai num instrumento separado: o acordo de coproprietários (ou convenção de condomínio civil, para mais de dois sócios).

Pontos que esse documento deve cobrir:

• Saída de um dos sócios: o outro tem direito de preferência na compra da parte? Por qual valor? Avaliação de mercado, laudo de perito, ou acordo livre?
• Quórum para venda: basta um querer vender para o imóvel ir a mercado, ou os dois precisam concordar?
• Distribuição de receita: se o imóvel for alugado, como se divide o líquido? Quem paga o condomínio e o IPTU nos meses sem inquilino?
• Benfeitorias: uma reforma aprovada por um obriga o outro a pagar metade?
• Morte ou incapacidade: o que acontece com a fração do falecido? Herdeiros entram como novos sócios?

Nenhum banco, nenhum cartório — só advogado e conversa honesta resolvem essas questões.

Financiamento conjunto: os riscos que poucos calculam

Quando os dois sócios aparecem no financiamento, a renda de ambos é somada para aprovação — ótimo. Mas se um deles tiver CPF negativado no futuro, o refinanciamento vira problema. E se um parar de pagar a parcela que lhe cabe, o banco cobra do outro integralmente — porque a responsabilidade é solidária.

Alternativa: um financia, o outro entra com capital à vista. Nesse caso, o acordo de coproprietários precisa registrar o aporte de quem não está no financiamento e definir como ele é ressarcido (correção, participação proporcional no lucro da venda, etc.).

Saída parcial: como funciona na prática

Se um sócio quiser sair e o outro não tiver capital para comprar sua parte, existem três caminhos:

1. Venda forçada: qualquer coproprietário pode pedir judicialmente a venda do bem indivisível se não houver acordo. O processo demora e deprecia o ativo.
2. Inclusão de terceiro: o sócio que quer sair vende sua fração para um novo investidor, que entra no lugar. O outro sócio tem preferência de compra antes de qualquer terceiro (art. 504 do Código Civil).
3. Locação para gerar caixa: o imóvel é alugado e o sócio que quer sair recebe sua parte dos aluguéis até ter capital para ser recomprado.

A opção 3 funciona bem quando o imóvel tem boa demanda de aluguel na região e os dois lados têm paciência.

Tributação na saída

Quando um sócio vende sua fração para o outro ou para terceiros, incide o ganho de capital padrão (15% a 22,5% sobre o lucro). O custo de aquisição declarado no IRPF é a base — por isso vale guardar todos os comprovantes de despesas com o imóvel (ITBI, escritura, reformas com nota fiscal), pois eles reduzem o ganho tributável.

Documentar tudo desde o primeiro dia não é burocracia: é dinheiro que fica no bolso na hora de sair.

Antes de fechar a compra com um sócio, leve o acordo de coproprietários para um advogado imobiliário revisar. O custo de uma hora de consultoria é infinitamente menor que um processo de dissolução de condomínio civil dois anos depois.

Veja também como avaliar o payback do seu investimento imobiliário para garantir que a parceria faça sentido financeiro antes de assinar.

Perguntas frequentes

Dois sócios precisam de contrato separado além da escritura?

Sim. A escritura registra a fração de cada um, mas quem decide o que acontece com o imóvel — venda, reforma, saída de sócio — precisa estar num acordo de coproprietários assinado e, idealmente, registrado em cartório.

O que acontece se um sócio quiser vender e o outro não?

Se não houver cláusula prevendo isso, qualquer coproprietário pode pedir judicialmente a venda do bem (extinção do condomínio civil). O processo demora e costuma resultar em venda abaixo do preço de mercado.

Como se divide o aluguel quando o imóvel está locado?

Proporcionalmente à fração ideal de cada sócio registrada na escritura. Despesas como IPTU e condomínio seguem a mesma lógica, salvo acordo diferente entre as partes.

Posso vender minha parte do imóvel sem o consentimento do outro sócio?

Pode, mas o outro coproprietário tem direito de preferência pelo mesmo preço e condições (art. 504 do Código Civil). Se ele renunciar por escrito, a venda para terceiro é liberada.