Condominio e IPTU no aluguel: quem a administradora cobra

"Meu inquilino quer que eu pague o extra de condominio, mas no meu contrato diz que ele paga todas as despesas de condominio." Essa confusao, que parece simples, vai parar na Justica com mais frequencia do que se imagina. A distincao entre condominio ordinario e extraordinario e clara na lei, mas nem sempre no contrato, e e ai que a briga comeca.

Entender quem paga o que em condominio e IPTU e essencial para qualquer proprietario. E contratos bem redigidos, com acompanhamento de uma boa administradora, evitam que esse entendimento precise ser resolvido por juiz.

Condominio ordinario x extraordinario: a distincao que importa

A Lei do Inquilinato (art. 22 e 23) divide as despesas condominiais em dois grupos:

Despesas ordinarias, pagas pelo inquilino: - Portaria, zelador, servicos de limpeza - Manutencao e conservacao das instalacoes e equipamentos de uso comum (piscina, academia, elevadores, manutencao corrente) - Seguro predial obrigatorio (em muitos contratos) - Agua e energia das areas comuns - Pequenas obras necessarias a manutencao cotidiana

Despesas extraordinarias, pagas pelo proprietario: - Obras de reforma ou acrescimo na estrutura do edificio - Pintura de fachada, esquadrias e telhado - Indenizacoes trabalhistas anteriores a locacao - Instalacao de equipamentos novos (elevador novo, cameras de seguranca, interfone) - Fundo de reserva do condominio (constituicao ou reposicao) - Regularizacoes de debitos do condominio anteriores a locacao

A confusao acontece porque o boleto do condominio chega como valor unico, sem separar ordinario de extraordinario. A administracao do condominio deveria discriminar, e o proprietario pode exigir isso.

Como o IPTU funciona no aluguel?

Por lei (art. 22, VIII da Lei do Inquilinato), o IPTU e responsabilidade do proprietario. Mas o contrato pode transferir essa obrigacao para o inquilino, desde que expressamente previsto.

Na pratica: - Sem clausula especifica: proprietario paga. - Com clausula de repasse: inquilino paga diretamente ou e cobrado pelo valor junto com o aluguel. - Parcelamento: em muitos municipios o IPTU pode ser parcelado em ate 10 vezes. Muitos contratos preveem repasse proporcional mensal.

Atencao: o repasse do IPTU ao inquilino nao desobriga o proprietario perante a Prefeitura. Se o inquilino deixar de pagar, o lancamento continua no nome do proprietario e a divida tambem.

Como a administradora organiza esses pagamentos?

Uma boa gestora nao deixa o proprietario na duvida sobre o que foi pago e por quem. Na pratica:

Para o condominio: a administradora classifica as despesas do demonstrativo do condominio entre ordinarias (do inquilino) e extraordinarias (do proprietario). Se o condominio nao discrimina, a administradora solicita a separacao a administradora do edificio ou faz a classificacao com base nas atas de assembleia.

Para o IPTU: se o contrato preve repasse ao inquilino, a administradora inclui o valor proporcional no carne mensal cobrado do inquilino. Se o IPTU e do proprietario, a administradora alerta sobre o vencimento mas nao efetua o pagamento diretamente (depende do contrato de administracao).

Na prestacao de contas: cada despesa aparece classificada, com o responsavel identificado. O proprietario ve exatamente o que saiu do repasse para cobrir extraordinarios e o que foi cobrado do inquilino como ordinario.

O que colocar no contrato para evitar brigas

1. "Despesas ordinarias de condominio" ficam com o inquilino.
2. "Despesas extraordinarias de condominio" ficam com o proprietario.
3. IPTU: especificar quem paga e de que forma (diretamente ou repassado no aluguel).
4. Eventuais rateios especiais (obras emergenciais aprovadas em assembleia extraordinaria): definir previamente quem absorve.

Sem essas clausulas, o locador corre o risco de o inquilino "esquecer" de separar o extraordinario, e de so descobrir quando ja ha divida.

Se voce quer entender como todas essas despesas impactam a declaracao de imposto de renda, o artigo DIMOB e informe de rendimentos: o que a administradora envia ao dono tem os detalhes.

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Perguntas frequentes

Quem paga o condominio extra no aluguel?

As despesas condominiais extraordinarias (obras, reformas, instalacao de equipamentos novos, fundo de reserva) sao responsabilidade do proprietario, mesmo que o contrato diga que o inquilino paga o condominio.

O inquilino pode ser obrigado a pagar o IPTU?

Sim, mas somente se o contrato de locacao prever expressamente esse repasse. Sem clausula especifica, o IPTU e obrigacao do proprietario perante a Prefeitura.

Como saber se uma despesa de condominio e ordinaria ou extraordinaria?

Ordinaria: manutencao corrente, portaria, limpeza, elevadores em funcionamento. Extraordinaria: obras de reforma, pintura de fachada, instalacao de equipamentos novos, fundo de reserva. O demonstrativo do condominio deve discriminar.

A administradora de imoveis paga o IPTU pelo proprietario?

Depende do contrato de administracao. Algumas incluem esse servico; outras apenas alertam sobre o vencimento. E importante definir isso claramente ao contratar a gestao.