Condominio e IPTU no aluguel: quem a administradora cobra

"Meu inquilino quer que eu pague o extra de condominio — mas no meu contrato diz que ele paga todas as despesas de condominio." Essa confusao, que parece simples, vai parar na Justica com mais frequencia do que se imagina. A distincao entre condominio ordinario e extraordinario e clara na lei, mas nem sempre no contrato — e e ai que a briga comeca.

Entender quem paga o que em condominio e IPTU e essencial para qualquer proprietario. E contratos bem redigidos, com acompanhamento de uma boa administradora, evitam que esse entendimento precise ser resolvido por juiz.

Condominio ordinario x extraordinario: a distincao que importa

A Lei do Inquilinato (art. 22 e 23) divide as despesas condominiais em dois grupos:

Despesas ordinarias — pagas pelo inquilino: - Portaria, zelador, servicos de limpeza - Manutencao e conservacao das instalacoes e equipamentos de uso comum (piscina, academia, elevadores — manutencao corrente) - Seguro predial obrigatorio (em muitos contratos) - Agua e energia das areas comuns - Pequenas obras necessarias a manutencao cotidiana

Despesas extraordinarias — pagas pelo proprietario: - Obras de reforma ou acrescimo na estrutura do edificio - Pintura de fachada, esquadrias e telhado - Indenizacoes trabalhistas anteriores a locacao - Instalacao de equipamentos novos (elevador novo, cameras de seguranca, interfone) - Fundo de reserva do condominio (constituicao ou reposicao) - Regularizacoes de debitos do condominio anteriores a locacao

A confusao acontece porque o boleto do condominio chega como valor unico, sem separar ordinario de extraordinario. A administracao do condominio deveria discriminar — e o proprietario pode exigir isso.

Como o IPTU funciona no aluguel?

Por lei (art. 22, VIII da Lei do Inquilinato), o IPTU e responsabilidade do proprietario. Mas o contrato pode transferir essa obrigacao para o inquilino — desde que expressamente previsto.

Na pratica: - Sem clausula especifica: proprietario paga. - Com clausula de repasse: inquilino paga diretamente ou e cobrado pelo valor junto com o aluguel. - Parcelamento: em muitos municipios o IPTU pode ser parcelado em ate 10 vezes. Muitos contratos preveem repasse proporcional mensal.

Atencao: o repasse do IPTU ao inquilino nao desobriga o proprietario perante a Prefeitura. Se o inquilino deixar de pagar, o lancamento continua no nome do proprietario e a divida tambem.

Como a administradora organiza esses pagamentos?

Uma boa gestora nao deixa o proprietario na duvida sobre o que foi pago e por quem. Na pratica:

Para o condominio: a administradora classifica as despesas do demonstrativo do condominio entre ordinarias (do inquilino) e extraordinarias (do proprietario). Se o condominio nao discrimina, a administradora solicita a separacao a administradora do edificio ou faz a classificacao com base nas atas de assembleia.

Para o IPTU: se o contrato preve repasse ao inquilino, a administradora inclui o valor proporcional no carne mensal cobrado do inquilino. Se o IPTU e do proprietario, a administradora alerta sobre o vencimento mas nao efetua o pagamento diretamente (depende do contrato de administracao).

Na prestacao de contas: cada despesa aparece classificada, com o responsavel identificado. O proprietario ve exatamente o que saiu do repasse para cobrir extraordinarios e o que foi cobrado do inquilino como ordinario.

O que colocar no contrato para evitar brigas

1. "Despesas ordinarias de condominio" ficam com o inquilino.
2. "Despesas extraordinarias de condominio" ficam com o proprietario.
3. IPTU: especificar quem paga e de que forma (diretamente ou repassado no aluguel).
4. Eventuais rateios especiais (obras emergenciais aprovadas em assembleia extraordinaria): definir previamente quem absorve.

Sem essas clausulas, o locador corre o risco de o inquilino "esquecer" de separar o extraordinario — e de so descobrir quando ja ha divida.

Se voce quer entender como todas essas despesas impactam a declaracao de imposto de renda, o artigo DIMOB e informe de rendimentos: o que a administradora envia ao dono tem os detalhes.

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Perguntas frequentes

Quem paga o condominio extra no aluguel?

As despesas condominiais extraordinarias (obras, reformas, instalacao de equipamentos novos, fundo de reserva) sao responsabilidade do proprietario, mesmo que o contrato diga que o inquilino paga o condominio.

O inquilino pode ser obrigado a pagar o IPTU?

Sim, mas somente se o contrato de locacao prever expressamente esse repasse. Sem clausula especifica, o IPTU e obrigacao do proprietario perante a Prefeitura.

Como saber se uma despesa de condominio e ordinaria ou extraordinaria?

Ordinaria: manutencao corrente, portaria, limpeza, elevadores em funcionamento. Extraordinaria: obras de reforma, pintura de fachada, instalacao de equipamentos novos, fundo de reserva. O demonstrativo do condominio deve discriminar.

A administradora de imoveis paga o IPTU pelo proprietario?

Depende do contrato de administracao. Algumas incluem esse servico; outras apenas alertam sobre o vencimento. E importante definir isso claramente ao contratar a gestao.