Como usar o FGTS na compra do imóvel: as regras atualizadas

Tem R$ 30 mil parados no FGTS e está comprando um apartamento de R$ 350 mil? Esse dinheiro pode sair do fundo e entrar direto como entrada ou para abater prestações. Mas as regras têm detalhe que pega muita gente de surpresa.

O FGTS na prática: três formas de usar

O Fundo de Garantia aceita três usos distintos na compra de imóvel residencial:

1. Pagamento parcial ou total do imóvel (entrada ou complemento do preço).
2. Amortização do saldo devedor do financiamento já em andamento.
3. Pagamento de até 80% de até 12 prestações mensais consecutivas.

As três modalidades exigem condições que você precisa cumprir simultaneamente — não basta ter o saldo lá.

As condições que todo mundo precisa atender

Tempo de carteira: você precisa ter, no mínimo, três anos de trabalho com carteira assinada — mas esses três anos não precisam ser consecutivos nem no mesmo empregador. Períodos anteriores contam.

Imóvel residencial: o FGTS não financia imóvel comercial, terreno isolado nem imóvel de veraneio. Precisa ser para moradia própria do titular.

Sem imóvel no município: você não pode ter outro imóvel residencial no município onde trabalha, onde reside ou onde pretende usar o FGTS. Este é o ponto que mais derruba operações: quem tem até 5% de fração de outro imóvel no mesmo município já está impedido.

Limite de valor do imóvel: para usar o FGTS fora do Minha Casa Minha Vida (ou seja, no SFH convencional), o imóvel precisa ser avaliado em até R$ 1,5 milhão. Acima disso, o FGTS não pode ser utilizado.

Não ter usado nos últimos três anos: se você usou o FGTS para comprar ou amortizar outro imóvel nos últimos 36 meses, precisa esperar completar esse prazo.

O que mudou recentemente

A principal mudança foi a elevação do teto do SFH para R$ 1,5 milhão no final de 2023, o que ampliou o universo de imóveis elegíveis para uso do FGTS. Em regiões como Alphaville (Barueri) e bairros valorizados de SP, muitos imóveis que antes ficavam de fora agora se enquadram.

Outra mudança relevante: o governo ajustou as faixas de renda do MCMV (Minha Casa Minha Vida), e quem se enquadra no programa tem condições ainda mais favoráveis para uso do FGTS, incluindo subsídio adicional. Veja os detalhes em nossa matéria sobre as faixas e tetos do Minha Casa Minha Vida em 2026.

Passo a passo para solicitar o uso do FGTS

1. Solicite o extrato do FGTS no app Caixa Tem ou diretamente na Caixa Econômica.
2. Verifique se você atende todos os critérios (tempo de carteira, ausência de outro imóvel no município, etc.).
3. Informe ao banco financiador que deseja usar o FGTS. Eles solicitarão a documentação necessária à Caixa.
4. A Caixa faz a análise e libera o saldo diretamente para o banco, sem passar pela sua conta corrente.

O prazo de liberação costuma variar de 10 a 30 dias úteis após a entrega completa da documentação.

O que o FGTS não faz

O FGTS não paga ITBI, registro, vistoria técnica, escritura nem honorários de cartório. Esses custos — que em SP costumam somar entre 4% e 6% do valor do imóvel — precisam vir de outra fonte. Muita gente entra no financiamento esperando usar 100% do FGTS na entrada e leva um susto com esses custos adicionais.

Para quem está estruturando a compra do primeiro imóvel, vale entender também como SFH e SFI funcionam como modalidades de crédito — a escolha impacta diretamente nos limites de uso do FGTS.

E se depois da compra você quiser rentabilizar o imóvel enquanto não vai morar, veja como funciona o aluguel gerenciado.

Perguntas frequentes

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?

Quem tem pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada (não precisam ser consecutivos), não possui imóvel residencial no mesmo município e vai comprar imóvel para moradia própria avaliado em até R$ 1,5 milhão.

Posso usar o FGTS para pagar parcelas do financiamento?

Sim. É possível usar o FGTS para pagar até 80% de 12 prestações mensais consecutivas, desde que o financiamento seja pelo SFH e você cumpra as demais condições.

O FGTS cobre os custos de cartório e ITBI?

Não. O FGTS cobre apenas o valor do imóvel (entrada ou amortização). ITBI, registro, escritura e demais custos cartoriais precisam ser pagos à parte.

Qual o limite de valor do imóvel para usar o FGTS?

R$ 1,5 milhão de avaliação — limite do SFH vigente. Imóveis acima desse valor são financiados pelo SFI, que não permite uso do FGTS.