Como funcionam a cobrança e o repasse na temporada: guia do proprietário

Uma das dúvidas mais práticas de quem começa no aluguel por temporada é: como funciona a cobrança e o repasse? Em outras palavras: quem cobra o hóspede, quando você recebe, o que é descontado no caminho e como saber se o número que chegou na sua conta está correto. Entender esse fluxo financeiro é fundamental para gerir o imóvel como um negócio — e não só como uma fonte de renda aleatória.

O fluxo básico de cobrança nas plataformas

Quando um hóspede reserva pelo Airbnb, o fluxo é o seguinte:

1. O hóspede paga o valor total (diárias + taxa de limpeza + taxa de serviço Airbnb) no momento da reserva.
2. O valor fica retido pelo Airbnb até 24 horas após o check-in do hóspede.
3. Após a liberação, o Airbnb repassa o valor ao proprietário — descontando a comissão da plataforma, que costuma ser em torno de 3% a 5% do subtotal (para anfitriões no modelo padrão).

No Booking.com, o modelo costuma ser diferente: o hóspede pode pagar diretamente ao proprietário/gestora no check-in (modelo de pagamento local), ou o Booking cobra antecipadamente e repassa com desconto de sua comissão (em torno de 15% do valor da reserva).

Prazos de recebimento

| Plataforma | Prazo típico para receber | |---|---| | Airbnb | 24h após check-in (D+2 a D+5 bancários) | | Booking.com (pag. local) | No ato do check-in | | Booking.com (pag. online) | Repasse mensal ou após check-out | | Site próprio / pix direto | No momento da reserva |

Quando há uma gestora no meio: como o repasse funciona

Se você contratou uma gestora como a Luvi para administrar o imóvel, o fluxo passa por mais uma etapa:

1. As plataformas repassa o valor à gestora (que opera com CNPJ cadastrado).
2. A gestora deduz sua comissão de gestão (em geral entre 15% e 25% da receita bruta).
3. A gestora deduz eventuais custos operacionais pagos por ela em seu nome (limpeza, manutenções acordadas, reposição de insumos).
4. O saldo líquido é repassado ao proprietário — em geral mensalmente, com extrato detalhado.

O que pode ser descontado antes do seu repasse

"O que parece simples de fora — hóspede paga, eu recebo — tem mais camadas do que a maioria imagina na primeira reserva."

Os itens que costumam ser descontados do valor bruto:

• Comissão da plataforma (Airbnb, Booking): 3% a 15%
• Comissão da gestora: 15% a 25% do bruto
• Taxa de limpeza (se inclusa no contrato de gestão): depende do valor acordado
• Reposição de insumos consumidos (papel higiênico, shampoo, itens de boas-vindas): em geral cobrado à parte
• Manutenções emergenciais aprovadas pelo proprietário: debitadas do repasse ou cobradas separadamente

Como verificar se o repasse está correto

Esse é o ponto em que a transparência da gestora faz toda a diferença. Uma boa gestora deve fornecer:

1. Extrato de reservas: lista de todas as reservas do período com datas, diária cobrada, plataforma e valor recebido.
2. Demonstrativo de despesas: cada custo descontado, com nota fiscal ou comprovante quando aplicável.
3. Relatório de ocupação e receita: taxa de ocupação do período, ADR (diária média) e receita bruta acumulada.

Se você gerencia sozinho, cruze os valores recebidos no Airbnb e Booking com o extrato bancário mensalmente. Guarde todos os relatórios — eles são necessários para o carnê-leão e a declaração de IR.

A questão dos cancelamentos: como impactam o repasse

• Cancelamento pelo hóspede dentro do prazo: você recebe o valor conforme a política de cancelamento configurada no anúncio (rígida, moderada ou flexível).
• Cancelamento pelo hóspede fora do prazo: em geral você retém parte ou todo o valor já pago, dependendo da política.
• Cancelamento pelo anfitrião: costuma resultar em penalidade — desconto no próximo repasse do Airbnb e possível redução de visibilidade do anúncio.

Para que o fluxo de cobrança e repasse funcione com máxima eficiência e transparência, conte com a equipe da Luvi. Acesse stayluvi.com/investir e saiba como o nosso modelo de gestão funciona.

Veja também: moradia flexível mid-term: a renda estável entre os dois mundos e como diversificar investindo em mais de um imóvel.

Perguntas frequentes

Quando exatamente recebo o dinheiro de uma reserva no Airbnb?

O Airbnb libera o pagamento ao anfitrião cerca de 24 horas após o check-in do hóspede. O crédito na conta bancária costuma levar mais 1 a 5 dias úteis, dependendo do banco e do método de recebimento configurado (pix, TED ou conta digital).

A gestora pode segurar meu dinheiro por muito tempo antes de repassar?

Não deve. O contrato com a gestora deve especificar o prazo de repasse — em geral entre o dia 10 e o dia 20 do mês seguinte às reservas do período. Desconfie de gestoras que não informam claramente o ciclo de repasse ou que atrasam recorrentemente sem justificativa documentada.

Preciso emitir nota fiscal para o valor que recebo de repasse?

Se você recebe como pessoa física, não emite nota fiscal — os rendimentos entram no carnê-leão. Se você optou por receber como pessoa jurídica, pode haver obrigação de emissão de NF dependendo da estrutura societária. Consulte seu contador para definir o fluxo adequado.