Aluguel em São Paulo: o que o proprietário precisa saber

Você tem um apartamento de 60 m² em São Paulo que está alugado por R$ 3.200 mensais. O contrato foi assinado há dois anos com reajuste previsto pelo IGP-M. O inquilino está pagando em dia. Parece tranquilo — mas você sabe qual é o índice acumulado do IGP-M nos últimos 12 meses? Sabe se o condomínio está sendo repassado corretamente? Sabe o que acontece se o inquilino pedir para sair antes do prazo?

Gerir bem um aluguel em SP — mesmo com administradora — exige que o proprietário entenda alguns pontos básicos. Este guia cobre os que mais geram dúvidas e os que mais geram erros.

Reajuste anual: IGP-M, IPCA ou outro índice

O contrato de locação define o índice de reajuste anual. Os mais comuns em São Paulo são:

• IGP-M (FGV): foi o padrão histórico do mercado imobiliário brasileiro, mas teve variações extremas (chegou a 37% em 2020). Hoje muitos contratos estão migrando para o IPCA.
• IPCA (IBGE): inflação oficial do Brasil, mais estável e previsível. Tendência crescente nos contratos novos.
• Índice livre: permite negociação entre as partes, geralmente usado em contratos comerciais.

O reajuste é aplicado uma vez por ano, na data-base do contrato. Se a administradora ou o proprietário deixar passar, o reajuste não é retroativo — ele vale da data de aplicação em diante. Esse é um dos erros mais comuns em contratos sem gestão ativa.

Garantias locatícias: o que SP usa mais

A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) permite quatro modalidades de garantia — e o proprietário pode escolher apenas uma por contrato:

1. Caução (depósito): equivalente a até 3 meses de aluguel, devolvido ao fim do contrato com correção monetária.
2. Fiança: um fiador pessoa física com imóvel quitado em SP. Cada vez menos usado pelos inquilinos.
3. Seguro-fiança: o inquilino contrata um seguro. O proprietário recebe em caso de inadimplência. Muito comum em SP.
4. Título de capitalização: o inquilino compra um título equivalente a 3 a 6 meses de aluguel. Fica bloqueado durante o contrato.

Cada modalidade tem custo diferente para o inquilino — e isso afeta a velocidade de fechamento do contrato. Administradoras que oferecem mais opções tendem a fechar mais rápido.

O que o proprietário paga e o que é do inquilino

No contrato padrão de São Paulo:

| Item | Quem paga | |---|---| | Aluguel | Inquilino | | Condomínio ordinário | Inquilino (em geral) | | Condomínio extraordinário | Proprietário | | IPTU | Negociável (pode ser do inquilino por contrato) | | Seguro incêndio | Proprietário | | Manutenções de desgaste normal | Proprietário | | Manutenções por mau uso | Inquilino |

Quando há confusão sobre quem paga o quê, a lei do inquilinato resolve — mas é melhor que o contrato deixe explícito.

Tributação: o que o proprietário precisa declarar

O aluguel recebido é rendimento tributável. O proprietário pessoa física precisa:

• Declarar no IR anual: os rendimentos de aluguel recebidos de pessoas físicas entram na ficha de rendimentos tributáveis.
• Recolher carnê-leão mensalmente: quando o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe o IR mensal pelo carnê-leão no portal da Receita. Não é opcional.
• Atenção ao DIMOB: quando há administradora, ela entrega a DIMOB. Sem administradora, o proprietário não tem obrigação de entrega — mas deve declarar tudo no IR anual. Consulte um contador para o seu caso específico.

Rescisão antes do prazo: direitos e multas

Se o inquilino sair antes do prazo contratual sem justa causa, deve pagar multa proporcional ao tempo restante — calculada sobre o valor do aluguel, conforme definido no contrato. O valor mais comum é 3 meses de aluguel para rescisão no início do contrato, reduzido proporcionalmente.

Se o proprietário precisar retomar o imóvel (para uso próprio, por exemplo), a lei prevê condições específicas e prazo de aviso de 30 dias. Consulte um advogado para casos específicos.

Para entender como a administradora profissional gerencia esses pontos no dia a dia em SP, veja o post sobre como escolher a melhor administradora em São Paulo.

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Perguntas frequentes

Qual o índice de reajuste de aluguel mais usado em São Paulo?

Historicamente era o IGP-M, mas contratos novos em SP estão migrando para o IPCA, por ser mais estável. O índice é escolhido pelas partes e definido no contrato.

Quem paga o IPTU no aluguel em São Paulo?

Por lei, o IPTU é obrigação do proprietário, mas o contrato pode transferi-la ao inquilino. É negociável e deve estar explícito no contrato. Se omisso, cabe ao proprietário.

O proprietário precisa pagar imposto sobre o aluguel recebido?

Sim. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário deve recolher o carnê-leão mensalmente e declarar o rendimento no IR anual. Quando o inquilino é pessoa jurídica, há retenção na fonte. Confirme com seu contador.

Qual a multa se o inquilino sair antes do prazo em SP?

A multa por rescisão imotivada é definida no contrato e costuma ser proporcional ao tempo restante, com teto de 3 meses de aluguel. A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) regula as condições.