Quanto cobra uma administradora de imóveis em São Paulo

A primeira pergunta de todo proprietário é: quanto custa? É uma pergunta justa. Mas a resposta honesta é que "a taxa de administração" é só parte do custo real. O restante aparece nas letras menores do contrato — e é aí que a diferença entre administradoras fica clara.

Aqui está o mapa completo dos custos que você precisa checar antes de assinar qualquer contrato em São Paulo.

A taxa mensal de administração

A taxa principal — calculada sobre o valor do aluguel mensal — costuma variar de 8% a 12% em São Paulo. Para um aluguel de R$ 3.000:

• 8% = R$ 240/mês
• 10% = R$ 300/mês
• 12% = R$ 360/mês

Anualizado, a diferença entre 8% e 12% é de R$ 1.440 para esse exemplo. Essa diferença pode ser relevante ou irrelevante dependendo do que cada taxa inclui. Administradora mais barata que deixa o imóvel vazio por 60 dias a mais por ano custa muito mais no total.

Taxa de locação (ou taxa de êxito)

Quase todas as administradoras cobram uma taxa avulsa quando fecham um novo contrato de locação. Em São Paulo, o mais comum é o equivalente a 1 aluguel cheio pago pelo proprietário no momento da entrada do inquilino.

Algumas cobram apenas 50% do aluguel, outras chegam a cobrar o valor de 2 meses. Pergunte o valor exato e em quais situações ela é cobrada — geralmente incide na primeira locação e em renovações com novo inquilino, mas não em renovações do mesmo inquilino.

Taxa de elaboração de contrato

Algumas administradoras cobram um valor fixo pela elaboração do contrato de locação — geralmente entre R$ 200 e R$ 600 em São Paulo. Outras incluem esse serviço na taxa de locação. Pergunte.

Custo de vistoria

A vistoria de entrada e de saída é obrigatória para proteger o proprietário. Algumas administradoras incluem as vistorias no contrato mensal. Outras cobram por laudo — entre R$ 150 e R$ 400 por vistoria, dependendo do imóvel.

Para um contrato típico de 30 meses, você terá ao menos 2 vistorias. Se cobradas à parte, isso representa custo adicional de R$ 300 a R$ 800.

Comparando duas propostas na prática

| Item | Administradora A | Administradora B | |---|---|---| | Taxa mensal | 8% | 10% | | Taxa de locação | 1 aluguel | 0,5 aluguel | | Elaboração de contrato | R$ 500 | Inclusa | | Vistoria entrada/saída | R$ 350 cada | Inclusa | | Custo ano 1 (aluguel R$ 3.000) | ~R$ 7.189 | ~R$ 5.400 |

Nesse exemplo, a administradora B (com taxa maior) custa menos no primeiro ano. A partir do segundo ano, A fica ligeiramente mais barata — mas só se a taxa de locação não for cobrada de novo. Faça a conta com os números reais de cada proposta.

O que observar além do custo

Custo menor com serviço pior pode custar caro. Os indicadores de qualidade que mais importam em SP:

• Tempo médio de reocupação no bairro do seu imóvel
• Protocolo de cobrança de inadimplência
• Frequência e qualidade do relatório mensal de prestação de contas
• Política de manutenção (quem aciona, quem aprova, quem paga antecipado)

Para o checklist completo de como escolher a melhor administradora para o seu imóvel em SP, veja administração de imóveis em São Paulo.

A Luvi HOME trabalha com modelo de taxas transparente e sem cobranças escondidas em São Paulo. Mais sobre gestão de aluguel em /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma administradora de imóveis em São Paulo?

A taxa mensal costuma ficar entre 8% e 12% do aluguel. Mas há custos adicionais: taxa de locação (geralmente 1 aluguel por novo contrato), elaboração de contrato (R$ 200 a R$ 600) e vistoria (R$ 150 a R$ 400 cada), dependendo da administradora.

O que é taxa de locação em administração de imóveis?

É uma taxa cobrada quando a administradora fecha um novo contrato de locação. Em São Paulo, o mais comum é o equivalente a 1 aluguel pago pelo proprietário no ato da entrada do inquilino. Varia de 0,5 a 2 aluguéis dependendo da empresa.

O que está incluído na taxa de administração mensal?

Varia por empresa. Em geral inclui: anúncio, triagem, cobrança, repasse e prestação de contas. Nem sempre inclui elaboração de contrato, vistoria, IPTU e condomínio — pergunte o escopo completo antes de assinar.

Administradora mais barata é melhor negócio?

Não necessariamente. Uma taxa menor com má performance na reocupação ou inadimplência pode custar muito mais do que uma taxa maior com serviço eficiente. Avalie o custo total considerando vacância e qualidade do serviço.