Vender imóvel antigo e comprar dois compactos: vale a troca?

Imagine que você tem um apartamento de 85 m² em Moema, comprado há 15 anos por R$ 280.000, hoje valendo R$ 980.000 — e alugado por R$ 3.800/mês. Yield de 4,6% ao ano. Parece razoável, mas você percebe que dois studios de R$ 490.000 cada, alugados por R$ 2.200/mês cada, dariam R$ 4.400/mês combinados e yield de 5,4%. E ainda diversificaria o risco.

Essa troca parece óbvia no papel. O problema é que ela tem custos que a conta rápida ignora.

Os custos que a conta rápida ignora

1. ITBI na compra dos dois compactos ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador e varia de 2% a 4% dependendo do município. Em São Paulo, são 3%. Dois imóveis de R$ 490.000 = ITBI de R$ 29.400.

2. Escritura e registro Custos cartoriais para cada transação. Em SP, para imóveis nessa faixa, some aproximadamente R$ 8.000 a R$ 12.000 por compra (escritura + registro).

3. Imposto de renda sobre o ganho de capital da venda A diferença entre o valor de compra (custo de aquisição) e o valor de venda é tributada em 15% a 22,5% dependendo do ganho. Se você comprou por R$ 280.000 e vendeu por R$ 980.000, o ganho de capital é R$ 700.000. IR potencial: R$ 105.000 a R$ 161.000.

Há isenções e deduções (melhorias documentadas, tempo de posse, reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias), mas o IR sobre o ganho é uma variável real que pode inviabilizar a troca dependendo da base de custo.

4. Comissão do corretor na venda Em geral 6% do valor de venda. Em R$ 980.000: R$ 58.800.

5. Custo de setup dos dois compactos Se você vai alugar por temporada ou mid-term, precisa mobiliar. Se for aluguel tradicional, provavelmente não — mas precisa verificar o estado dos imóveis e fazer eventuais reparos.

A conta completa

| Etapa | Valor estimado | |---|---| | Receita da venda | R$ 980.000 | | Comissão corretor (6%) | – R$ 58.800 | | IR sobre ganho de capital (estimado) | – R$ 105.000 | | Disponível líquido | ~ R$ 816.200 | | ITBI dos 2 compactos (3% cada) | – R$ 29.400 | | Cartório (2 escrituras e registros) | – R$ 20.000 | | Pequenos ajustes nos imóveis | – R$ 10.000 | | Capital disponível para os imóveis | ~ R$ 756.800 |

Com R$ 756.800, dois compactos de R$ 490.000 cada não fecham — você precisaria de capital adicional de ~R$ 223.000 ou imóveis de tíquete menor.

Quando a troca realmente faz sentido

A troca faz sentido quando: - O imóvel atual tem yield baixo (abaixo de 4,5% ao ano) e os compactos têm yield claramente superior - Você tem capital adicional para cobrir os custos de transação sem comprometer liquidez - O ganho de capital na venda é pequeno (base de custo alta, melhorias bem documentadas) - Você quer diversificar o risco de vacância — dois imóveis podem ficar vagos alternadamente, mas raramente os dois ao mesmo tempo

A troca não faz sentido quando: - O ganho de capital corrói mais de 15% do valor da transação - Os compactos disponíveis na região têm yield semelhante ao imóvel atual - Você não quer aumentar o trabalho de gestão (dois imóveis = dobro de inquilinos, contratos, vistorias)

A alternativa que poucas pessoas consideram

Em vez de vender, você pode usar o imóvel atual como garantia para financiar parcialmente os dois compactos — sem pagar IR sobre ganho de capital agora. O custo de carregamento da dívida precisa caber no fluxo de renda, mas em cenários de Selic mais moderada, esse caminho pode ser mais eficiente do que a venda completa.

Consulte um contador e um advogado imobiliário antes de qualquer decisão. O planejamento tributário muda completamente o resultado final dessa operação. Veja também os indicadores de desempenho que todo investidor deveria acompanhar para monitorar a nova carteira.

Perguntas frequentes

Vender imóvel e comprar dois compactos paga IR?

Sim, se houver ganho de capital (diferença entre custo de aquisição e preço de venda). A alíquota é de 15% sobre o ganho. Há isenção se o valor for reinvestido em imóvel residencial em até 180 dias e você não tiver usado a isenção nos últimos 5 anos.

Compactos têm yield maior que imóveis grandes?

Em geral sim. Studios e 1 quarto em regiões com alta demanda de locação costumam gerar yield bruto de 6% a 9% ao ano, enquanto imóveis de 3 quartos e acima ficam frequentemente na faixa de 4% a 6%.

Qual o ITBI cobrado na compra de imóvel em São Paulo?

Em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor venal ou o valor de transação, o que for maior. Em outros municípios, varia de 2% a 4% — verifique no site da prefeitura local.

Dois imóveis compactos são mais difíceis de gerir do que um grande?

Sim, em termos operacionais. São dois contratos, duas vistorias, dois conjuntos de inquilinos ou hóspedes. Mas o risco de vacância total é menor — dificilmente os dois ficam vagos ao mesmo tempo.