Transicao de inquilino: o checklist entre contratos de locacao

Os 30 dias entre a saida de um inquilino e a entrada do proximo sao os mais trabalhosos da gestao de um imovel -- e os mais negligenciados quando nao ha administradora profissional.

O que parece simples (vistoriar, reformar, divulgar, assinar) tem dezenas de detalhes que, se pulados, viram reclamacao, disputa judicial ou um imovel parado por mais tempo que o necessario. O checklist abaixo cobre o que uma boa administracao deve executar entre contratos.

Parte 1: saida do inquilino e vistoria de saida

A vistoria de saida e o documento mais importante desta fase. Ela define o que o inquilino devolveu e o que difere do laudo de entrada -- e e a base para cobrar reparos ou devolver a caucao.

Antes do dia da saida: - Confirmar data e hora de entrega das chaves por escrito - Alertar o inquilino sobre responsabilidades: pintura (se houver dano ou mudanca de cor nao autorizada), limpeza geral, devolucao de todos os conjuntos de chaves - Verificar se ha multa por rescisao antecipada e calcular os valores devidos

No dia da saida: - Vistoria realizada no imovel vazio, de preferencia com fotos e video datados - Comparacao item a item com o laudo de entrada - Registro de divergencias: arranhoes, furos de parede, mofo, equipamentos com defeito, pintura - Leitura e comunicacao de medidores (luz, gas, agua, se aplicavel) - Devolucao ou retencao de caucao com base nas divergencias identificadas

O erro mais comum nessa fase: fazer a vistoria de saida sem o laudo de entrada em maos. Sem comparacao, nao ha como provar que o dano nao existia antes.

Parte 2: reparos e preparo do imovel

Apos a saida, o imovel precisa ser avaliado para a proxima locacao. Nem tudo precisa ser reformado -- mas tudo precisa estar em condicoes de uso.

Checklist de reparos: - Pintura: avaliar se e necessaria total ou parcial - Eletrica: verificar tomadas, disjuntores, lampadas - Hidraulica: torneiras, descargas, aquecedor de agua - Fechaduras: troca ou recarga de segredo (boa pratica de seguranca) - Limpeza profunda: azulejo, rodape, areas de servico - Equipamentos incluidos no contrato: ar-condicionado, fogao, maquina de lavar (se aplicavel)

Quem paga o que? Desgaste natural do uso e responsabilidade do proprietario (ex.: pintura apos 3 anos de uso normal). Dano causado pelo inquilino e responsabilidade dele. A linha entre os dois e negociada -- e o laudo de entrada e a prova.

Parte 3: divulgacao e triagem do proximo inquilino

Com o imovel pronto, comeca a fase de captacao. Uma administradora bem estruturada nao espera o imovel ficar pronto para comecar -- muitas vezes antecipa a divulgacao com fotos do imovel ainda em preparo, indicando a data prevista de disponibilidade.

Divulgacao: - Fotos profissionais (ou atualizadas, se as antigas ainda estao boas) - Publicacao nos portais (ZAP, Viva Real, OLX) e nas redes da administradora - Definicao de preco com base em comparativos de mercado atualizados

Triagem de candidatos: - Analise de credito (score, renda minima -- geralmente 3x o valor do aluguel) - Verificacao de referencias de locacoes anteriores - Avaliacao da garantia locaticia: fiador, seguro-fianca, caucao ou titulo de capitalizacao

Parte 4: novo contrato e entrada do inquilino

Antes da assinatura: - Contrato revisado com condicoes atualizadas (aluguel, indice de reajuste, prazo, garantia) - Aprovacao do proprietario nas condicoes negociadas

No dia da assinatura/entrada: - Vistoria de entrada: laudo detalhado com fotos, assinado por ambas as partes - Entrega de chaves e manuais (condominio, equipamentos) - Comunicacao ao condominio (se aplicavel)

O prazo entre a saida de um inquilino e a assinatura do proximo contrato varia muito -- em bairros com alta demanda em Sao Paulo e BH, pode ser de apenas duas a tres semanas. Em imoveis mal precificados ou com necessidade de reforma extensa, pode se estender por dois meses ou mais.

Para entender o que observar quando a gestao esta abaixo do esperado, veja os sinais de que sua administradora nao esta entregando. Para quem quer colocar o imovel para alugar com gestao completa, a LUVI HOME cuida de todo esse processo em Sao Paulo, BH e Alphaville.

Perguntas frequentes

Quem paga os reparos entre a saida de um inquilino e a entrada do proximo?

Danos causados pelo inquilino sao de responsabilidade dele, descontados da caucao ou cobrados a parte. Desgaste natural do uso e responsabilidade do proprietario.

E obrigatorio fazer vistoria de saida quando o inquilino vai embora?

Nao e legalmente obrigatoria, mas e altamente recomendada. Sem o laudo de saida comparado ao de entrada, fica muito dificil provar e cobrar danos deixados pelo inquilino.

Quanto tempo leva para encontrar um novo inquilino?

Depende da localizacao, preco e estado do imovel. Em regioes com alta demanda, o prazo costuma ser de duas a quatro semanas. Imoveis mal precificados ou com necessidade de reforma levam mais.

A administradora pode mudar o valor do aluguel entre contratos?

Sim. A cada novo contrato, o aluguel e negociado livremente. O proprietario decide o valor com base em sugestao da administradora e comparativo de mercado.