Renda de aluguel x dividendos de FII: a tributação lado a lado

Dois investidores, R$ 400 mil cada um. O primeiro compra um apartamento e aluga por R$ 2.800/mês. O segundo compra cotas de FIIs de tijolo e recebe R$ 2.800/mês em dividendos. No final de um ano, qual dos dois ficou com mais dinheiro no bolso depois do Leão?

A resposta vai surpreender quem nunca olhou para os detalhes da tributação. A diferença não é marginal.

Como funciona o IR sobre aluguel de imóvel físico

O proprietário que recebe aluguel de pessoa física paga Imposto de Renda mensal via carnê-leão (ou na declaração anual, se o valor mensal for baixo). As alíquotas seguem a tabela progressiva:

• Até R$ 2.259,20/mês: isento
• R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65: 7,5%
• R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15%
• R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5%
• Acima de R$ 4.664,68: 27,5%

No nosso exemplo: R$ 2.800/mês de aluguel cai na faixa de 7,5%, com dedução de R$ 169,44. IR mensal ≈ R$ 40,56. Parece pouco, mas some ao longo do ano: R$ 487.

E tem mais: esse rendimento entra na base de cálculo do IRPF anual. Se a pessoa tem outros rendimentos (salário, aposentadoria), o aluguel pode empurrar o total para a faixa de 27,5%.

Despesas dedutíveis (que pouca gente usa direito)

A legislação permite deduzir do rendimento tributável de aluguel algumas despesas pagas pelo locador:

• IPTU (se pago pelo proprietário)
• Juros do financiamento do imóvel alugado
• Prêmios de seguro do imóvel
• Taxa de administração de imobiliária

Se você paga R$ 350/mês de IPTU + R$ 200/mês de juros de financiamento, sua base tributável cai para R$ 2.250 — abaixo do limite de isenção. Isso muda completamente o resultado.

Como funciona o IR sobre dividendos de FII

Aqui a regra é radicalmente diferente. Para pessoa física, os rendimentos distribuídos mensalmente pelos FIIs são isentos de IR, desde que:

• O FII tenha pelo menos 50 cotistas;
• Você não detenha mais de 10% do total de cotas do fundo;
• O FII tenha suas cotas negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Na prática, os FIIs mais populares atendem a esses critérios automaticamente.

Resultado no nosso exemplo: os mesmos R$ 2.800/mês recebidos como dividendo de FII = R$ 0 de IR mensal. Ao longo do ano: economia de pelo menos R$ 487 — que, reinvestida, compõe o patrimônio.

O que a isenção do FII não conta

A isenção nos rendimentos mensais é real e valiosa. Mas há tributação em outras situações:

Ganho de capital na venda das cotas. Se você comprou cotas a R$ 100 e vendeu a R$ 130, paga 20% sobre os R$ 30 de ganho por cota — não 15% como nas ações. É a alíquota mais alta de ganho de capital em renda variável.

Amortização de capital não é dividendo. Alguns FIIs distribuem amortização (devolução de capital), que tem tratamento fiscal diferente. Detalhe técnico que muita gente ignora.

Risco de mudança de legislação. A isenção existe por lei, mas já houve tentativas de tributar dividendos de FII. Não é um risco imediato, mas existe.

A comparação no cenário de quem tem outros rendimentos

Para quem já tem renda mensal de R$ 8.000 (salário, pensão ou aposentadoria), receber R$ 2.800 de aluguel empurra o total para R$ 10.800 — alíquota de 27,5% sobre a parcela que ultrapassa o limite da faixa. O impacto real pode passar de R$ 600/mês só de IR adicional.

Os mesmos R$ 2.800 em dividendos de FII: zero IR adicional. A diferença vira quase R$ 7.200 por ano no bolso — sem mudar o rendimento bruto.

Essa conta simples é o motivo pelo qual muitos investidores pessoa física com renda alta preferem FIIs a imóvel físico para a parte de renda recorrente do portfólio.

Para entender o rendimento bruto do imóvel físico antes do imposto, veja quanto rende em média um imóvel comercial por mês. E se estiver pensando em reinvestir a renda, confira como usar o aluguel para comprar o segundo imóvel. Consulte sempre um contador para aplicar essas regras à sua situação específica.

Perguntas frequentes

Dividendo de FII paga imposto de renda?

Para pessoa física, os rendimentos mensais de FIIs são isentos de IR, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e você não detenha mais de 10% das cotas. O ganho de capital na venda das cotas, porém, é tributado a 20%.

Qual é a alíquota de IR sobre renda de aluguel?

A renda de aluguel segue a tabela progressiva do IRPF, de 0% a 27,5%, dependendo do valor mensal e dos outros rendimentos que você já tem. É possível deduzir IPTU, seguro e juros de financiamento do imóvel para reduzir a base tributável.

Posso deduzir o IPTU do IR sobre aluguel?

Sim, se você (proprietário) for quem paga o IPTU — não o inquilino. Essa e outras despesas como juros de financiamento e seguro do imóvel reduzem a base de cálculo do carnê-leão.

Vale mais a pena ter imóvel físico ou FII pelo ângulo do imposto?

Do ponto de vista fiscal puro, os FIIs levam vantagem para pessoa física com renda já tributável, pela isenção dos dividendos. O imóvel físico permite alavancagem (financiamento) e valorização patrimonial, mas a carga tributária sobre a renda é maior. O ideal depende da sua situação específica — consulte um contador.