Investir & rentabilizar
Quanto um imóvel de temporada realmente gera por mês? Veja a conta completa: custos operacionais, taxa de ocupação e comparação com aluguel fixo.
"Meu apartamento no Airbnb rende R$8.000 por mês." Pode até ser verdade, mas o que fica no bolso depois das contas é outra história.
Proprietários iniciantes somam o número de diárias vendidas, multiplicam pelo preço anunciado e chegam a um número bonito. O problema está em tudo que vem depois.
Veja a estrutura de custos de um apartamento típico de 1 quarto bem localizado em São Paulo, com ocupação de 70%:
| Item | Valor estimado/mês |
|---|---|
| Receita bruta (70% ocup. X R$250/noite) | R$ 5.250 |
| Comissão plataforma (15% em média) | - R$ 788 |
| Taxa de gestora / co-host (se houver) | - R$ 788 a R$ 1.050 |
| Limpeza (15 check-ins x R$80) | - R$ 1.200 |
| Consumíveis (café, papel, sabonete) | - R$ 150 |
| Manutenção (média mensal) | - R$ 200 |
| IPTU + condomínio | - R$ 600 a R$ 1.200 |
| Receita líquida estimada | R$ 1.074 a R$ 2.524 |
Isso sem contar o Imposto de Renda, que incide sobre o lucro da atividade. A faixa de variação é grande porque depende muito do condomínio, do perfil do imóvel e de quem opera.
Três fatores têm peso desproporcional:
1. Taxa de ocupação, Um imóvel com 50% de ocupação gera muito menos que outro com 80%, mesmo que o preço por noite seja similar. A ocupação depende de localização, fotos, avaliações e precificação dinâmica.
2. Preço médio de diária, Não adianta ter 90% de ocupação se as diárias estão abaixo do mercado. A estratégia de preço importa tanto quanto a estratégia de marketing.
3. Custo de limpeza por check-in, Em imóveis com alta rotatividade (estadias de 1 a 2 noites), a limpeza pode consumir mais de 20% da receita. Estadias mínimas de 3 noites melhoram muito essa equação.
Não existe resposta única, depende do imóvel e do momento do mercado. Mas há alguns padrões:
A estratégia de precificação dinâmica é o que diferencia hosts amadores de profissionais, e faz toda a diferença no resultado mensal.
Faixas realistas para imóveis bem geridos em SP e BH, por tipo:
Esses números consideram gestão profissional. Sem ela, a operação manual consome tempo e tende a resultar em ocupações mais baixas.
Se o seu tempo vale alguma coisa, e vale, a conta de contratar uma gestora muda. O custo da gestão (geralmente 15 a 20% da receita bruta) é compensado por ocupação maior, avaliações melhores e menos dor de cabeça.
Para quem está começando, entender o processo do primeiro anúncio ajuda a calibrar expectativas antes de investir em gestão profissional. E para quem já decidiu que quer rentabilizar, a Stay Luvi cuida da operação de ponta a ponta em São Paulo, BH e Alphaville.
Temporada não é renda passiva. É uma operação, e quanto mais profissional, mais ela rende.
Varia muito conforme localização, tamanho e gestão. Um apartamento de 1 quarto bem gerido em SP ou BH costuma gerar entre R$1.500 e R$3.500 líquidos por mês, com ocupação de 65 a 75%. Imóveis maiores ou com diferenciais podem ir além disso.
Em regiões com alta demanda turística ou de executivos, temporada tende a render mais. Em bairros residenciais sem apelo de viagem, o aluguel fixo costuma ser mais previsível. O ideal é comparar os números reais da sua região antes de decidir.
Comissão das plataformas (em geral 15%), taxa da gestora se houver, custo de limpeza por check-in, consumíveis, manutenção, IPTU e condomínio. Sem considerar esses itens, a receita bruta pode ser enganosa.
Sim. A receita de locação deve ser declarada como rendimentos de aluguéis ou como atividade econômica, dependendo do volume. Consulte um contador para estruturar corretamente, há diferenças significativas de carga tributária entre as formas.
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