Contrato de administracao: prazo determinado x indeterminado

Antes de assinar com qualquer administradora, voce precisa entender uma clausula que pouca gente le com atencao: o prazo do contrato de administracao. Esse detalhe pode significar a diferenca entre trocar de gestora quando quiser ou pagar multa por isso.

Dois modelos, dois perfis de comprometimento

Contrato por prazo determinado: tem data de inicio e termino fixos. Costuma durar 12 a 24 meses. Se voce quiser sair antes do fim, ha multa -- que varia bastante entre empresas, mas costuma ficar em torno de 3 a 6 meses de taxa de administracao.

Contrato por prazo indeterminado: nao tem data de termino. Qualquer parte pode rescindir com aviso previo (geralmente 30 a 60 dias) sem multa. Da mais flexibilidade ao proprietario, mas algumas administradoras preferem nao trabalhar nesse modelo.

A maioria das administradoras no Brasil trabalha com contratos de prazo determinado de 12 meses, com renovacao automatica. Algumas oferecem contratos indeterminados como diferencial competitivo -- especialmente as que trabalham com pacotes mais premium ou que dependem da fidelizacao pela qualidade do servico, nao pelo contrato.

O que a clausula de rescisao precisa dizer

Independentemente do prazo, toda clausula de rescisao de contrato de administracao deve deixar claro:

• Prazo de aviso previo: quanto tempo antes voce precisa comunicar a rescisao
• Multa por rescisao antecipada: valor ou formula de calculo (ex.: 3 meses de comissao)
• Quem paga a multa por inadimplencia da gestora: se a administradora nao cumprir obrigacoes, a multa deve ser dela, nao sua
• O que acontece com o inquilino atual: o contrato de locacao com o inquilino continua valido; muda apenas quem administra

Um ponto que surpreende muitos proprietarios: ao rescindir o contrato de administracao, voce nao rescinde o contrato de locacao. O inquilino continua com todos os seus direitos. Voce apenas muda de administradora ou assume a gestao por conta propria.

Perguntas que todo proprietario deveria fazer antes de assinar

1. O contrato e por prazo determinado ou indeterminado?
2. Qual e a multa se eu quiser sair antes do fim do prazo?
3. Se a administradora nao entregar o que prometeu, posso rescindir sem multa?
4. O contrato renova automaticamente? Com que antecedencia preciso comunicar que nao quero renovar?
5. Se o imovel ficar vago por mais de X meses, ha alguma clausula de ajuste de honorarios?

Essa ultima pergunta e relevante porque algumas administradoras cobram taxa de administracao mesmo nos meses de vacancia (sobre um aluguel hipotetico), enquanto outras so cobram quando ha aluguel efetivo. Verifique qual e o modelo antes de assinar.

Quando o prazo determinado e melhor para o proprietario

O prazo determinado pode ser vantajoso quando: - A administradora oferece servicos extras atrelados ao periodo (reforma do imovel, captacao subsidiada de inquilino) - Voce quer um compromisso mutuo claro -- a empresa tambem nao pode sair sem aviso - A negociacao de taxa de administracao foi mais favoravel em troca do prazo fixo

Quando o prazo indeterminado e melhor

• Voce nao tem historico com a administradora e quer flexibilidade para testar
• O imovel esta em transicao (ex.: voce pode precisar vender ou usar em breve)
• Voce tem boas referencias, mas prefere nao estar preso se a qualidade cair

Para quem esta migrando de gestao propria para profissional, o guia de como migrar do aluguel por conta propria para a gestao profissional explica bem esse processo. E para entender os riscos de uma gestora que nao entrega, veja os sinais de que sua administradora nao esta entregando.

A LUVI HOME pratica contrato de administracao transparente, com condicoes claras de prazo e rescisao -- vale comparar antes de assinar com qualquer empresa.

Perguntas frequentes

Qual e a diferenca entre contrato de administracao por prazo determinado e indeterminado?

No determinado, ha data de termino fixo e multa por saida antecipada. No indeterminado, qualquer parte pode rescindir com aviso previo sem multa. A maioria das administradoras usa o modelo determinado de 12 meses.

Posso sair do contrato de administracao antes do prazo sem pagar multa?

Geralmente nao, se o contrato for por prazo determinado. A multa costuma variar entre 3 e 6 meses de taxa de administracao. Se a gestora descumprir obrigacoes, voce pode ter direito a rescisao sem multa.

O que acontece com o meu inquilino se eu rescindir o contrato com a administradora?

Nada muda para o inquilino. O contrato de locacao segue vigente. Voce apenas muda de administradora ou assume a gestao diretamente, avisando o inquilino sobre os novos dados de pagamento.

A administradora pode cobrar taxa de administracao nos meses que o imovel fica vago?

Depende do contrato. Algumas cobram sobre um valor de referencia mesmo com vacancia; outras so cobram quando ha locacao efetiva. Essa clausula deve ser lida com atencao antes de assinar.