Por que investidores estao de olho no aluguel residencial

A Selic em dois digitos durante anos seguidos deveria tornar o imovel para aluguel pouco atraente — afinal, Tesouro Selic oferece liquidez e retorno certo sem trabalho. Mas os dados mostram que investidores continuam comprando imoveis residenciais para locar. Por que?

A resposta tem camadas. E entender cada uma delas e o que distingue o investidor que toma decisao informada do que segue intuicao de que "imovel e sempre bom".

A Selic alta nao tornou o imovel irrelevante. Por que?

Ha pelo menos tres razoes que explicam por que imovel residencial para aluguel mantem atratividade mesmo com renda fixa pagando bem:

1. Protecao contra inflacao de forma dupla: o aluguel e reajustado por IGP-M ou IPCA todo ano, e o valor do imovel em si tende a acompanhar (ou superar) a inflacao no longo prazo. Renda fixa protege o poder de compra do dinheiro; o imovel protege tambem o patrimonio fisico.

2. Alavancagem: comprar imovel financiado e alugar para cobrir (ou superar) a parcela e uma estrategia que nao tem equivalente em renda fixa. Se o aluguel paga 70% da parcela e o imovel valoriza, a equacao pode ser favoravel mesmo com juros altos.

3. Diversificacao fora do sistema financeiro: para investidor que ja tem renda fixa e renda variavel, o imovel fisico e ativo descorrelacionado — nao depende de COPOM, nao cai junto com a bolsa em dia de crise.

Qual e a rentabilidade real do aluguel residencial?

O yield bruto (aluguel anual dividido pelo valor do imovel) em SP e BH fica tipicamente entre 4,5% e 7% ao ano — abaixo do CDI. Mas o yield nao e a unica variavel:

• Valorizacao do imovel: se o imovel subiu 8% de valor e o yield foi 5%, o retorno total esta em 13% antes de impostos.
• Liquidez versus illiquidez: imovel tem liquidez baixa, o que significa que o investidor que nao vai precisar do dinheiro no curto prazo nao e penalizado por isso.
• Custo de oportunidade real: nem todo investidor quer ter 100% em renda fixa. A composicao de carteira com imovel fisico tem logica para perfis moderados a conservadores.

O que esta mudando na tese de investimento imobiliario residencial?

Dois movimentos merecem atencao:

Mid-term e short stay aumentam o yield potencial: imovel gerenciado para locacao flexivel (30 a 90 dias) pode alcancar yield de 7% a 11%, bem acima do aluguel anual convencional. O custo e maior operacao e imprevisibilidade maior.

Profissionalizacao da gestao: o investidor que nao quer (ou nao pode) gerir o imovel hoje conta com gestoras especializadas que fazem tudo — desde anuncio ate manutencao — em troca de uma taxa de administracao (geralmente 10% a 20% da receita). Isso tornou o imovel para aluguel mais proximo de um ativo passivo de verdade do que era ha 10 anos.

O que observar antes de comprar imovel para alugar

Sem ser exaustivo, os pontos que mais impactam a rentabilidade:

• Localizacao: bairros com vacancia baixa e demanda consistente valem mais do que m² mais barato em local de dificil locacao.
• Custo de condominio: condominio alto corroi o yield. Um imovel com aluguel de R$ 3.000 e condominio de R$ 900 tem yield muito menor do que parece.
• Estado do imovel: imovel que vai precisar de reforma antes de alugar tem custo inicial maior que impacta o tempo de retorno.
• Tributacao: aluguel e tributado no IR na pessoa fisica (tabela progressiva); via PJ pode ser mais eficiente em alguns casos — consulte um contador.

Para entender como a profissionalizacao do setor mudou as opcoes do investidor, veja a profissionalizacao da gestao de aluguel no Brasil.

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Perguntas frequentes

Vale a pena comprar imovel para alugar com a Selic alta?

Depende do perfil do investidor e da estrategia. O yield bruto de aluguel residencial costuma ficar abaixo do CDI, mas a valorizacao do imovel e a diversificacao do patrimonio fisico entram na equacao. Para quem ja tem boa exposicao a renda fixa, o imovel pode complementar a carteira.

Qual e o rendimento medio de aluguel em SP?

O yield bruto (aluguel anual dividido pelo valor do imovel) fica entre 4,5% e 7% ao ano em SP, dependendo do bairro, tipo de imovel e modalidade de locacao. Imoveis em mid-term gerenciado podem alcancar 7% a 11%.

Preciso gerir pessoalmente o imovel para alugar?

Nao. Hoje ha gestoras especializadas que cuidam de anuncio, inquilino, manutencao e cobranca em troca de uma taxa de administracao de 10% a 20% da receita mensal. O investidor recebe o valor liquido sem precisar se envolver no dia a dia.

Imovel comprado financiado pode gerar renda de aluguel para pagar a parcela?

Pode. Se o aluguel cobrir 60% a 80% da parcela, o investidor complementa o restante e ao final do financiamento tem o imovel quitado. O risco e vacancia prolongada ou inadimplencia — por isso a escolha de bairro e gestora e critica.