Pessoa física ou jurídica para alugar: qual paga menos imposto

Você tem três apartamentos em SP. O aluguel bruto mensal soma R$ 8.200. Todo mês, na declaração do Imposto de Renda, você paga 27,5% sobre esse valor (menos o desconto de dependente e INSS). São mais de R$ 2.200 de imposto por mês, quase R$ 27 mil por ano só em IRPF sobre os aluguéis.

Seu vizinho, com dois imóveis de aluguel parecido, abriu uma empresa de administração patrimonial no Simples Nacional. Ele paga 6% de imposto sobre a receita. Menos de R$ 1.000 por mês.

Essa diferença existe. Mas ela não é mágica, e tem limites.

A tributação do aluguel como pessoa física

No Brasil, o aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva do IRPF:

Quem recebe R$ 8.200 de aluguel por mês paga sobre a faixa acima de R$ 4.664,68 a alíquota de 27,5%, que é a alíquota marginal. A alíquota efetiva sobre o total depende da renda total e das deduções, mas costuma ficar entre 20% e 25% para quem tem outros rendimentos.

A tributação pela pessoa jurídica (Simples Nacional)

Uma empresa constituída para a atividade de locação de imóveis pode se enquadrar no Simples Nacional, dependendo da atividade-fim e do CNAE usado. Para atividade de locação de imóveis próprios, a tributação pelo Simples Nacional costuma cair no Anexo III ou Anexo V, com alíquotas iniciais entre 6% e 15,5%, dependendo do faturamento.

A grande ressalva: imóvel em nome de pessoa jurídica tem implicações importantes:

• O imóvel precisa ser vendido/transferido para a PJ (com ITBI)
• A distribuição de lucros ao sócio é isenta de IR, isso é a vantagem real
• Mas se você vender o imóvel pela PJ, o lucro é tributado como receita da empresa (não com a isenção de ganho de capital de imóvel único, por exemplo)
• Custo de manutenção contábil: R$ 400 a R$ 800/mês de contador

Quando a pessoa jurídica realmente compensa

A conta favorece a PJ quando:

1. Renda de aluguel acima de R$ 6.000 a R$ 8.000/mês: abaixo disso, a economia tributária não cobre o custo de manutenção da empresa
2. Você não pretende vender os imóveis no curto prazo: a tributação na venda pela PJ pode ser menos favorável do que pela PF (especialmente para imóvel único com isenção)
3. Você tem outros sócios ou herdeiros no negócio: a PJ facilita a estrutura de participação e sucessão
4. Você já tem outros negócios que usariam o CNPJ: empresa que já existe pode ser reestruturada para incluir a atividade imobiliária

Quando a pessoa física é mais simples e eficiente

• Renda de aluguel abaixo de R$ 5.000/mês
• Você planeja vender o imóvel e quer usar os benefícios de isenção de ganho de capital (imóvel único, reinvestimento em outro imóvel)
• Você não quer custo mensal de contador e obrigações acessórias da PJ

A variável que mais gente ignora: o custo da transferência

Colocar um imóvel que está na sua PF para dentro de uma PJ tem custo: ITBI sobre o valor de mercado. Para um imóvel de R$ 600 mil em SP, isso é R$ 18 mil só de imposto de transferência, fora honorários de cartório e despachante.

Esse custo precisa ser amortizado pela economia tributária futura para que a migração faça sentido.

A pergunta correta não é "pessoa física ou jurídica é melhor?". É: "dado o meu volume de renda, meus planos de venda futura e meu custo de abertura e manutenção da empresa, quanto eu economizo em 5 anos?" Essa conta, com os números reais, só um contador especializado em imóveis consegue fazer bem.

Não tome essa decisão sem um contador, de preferência um especializado em renda imobiliária. As alíquotas e as regras mudam, e o que valia em 2023 pode não ser o mais eficiente em 2026.

Para entender como o ganho de capital funciona na venda, leia sobre a isenção de ganho de capital na venda do único imóvel. E para comparar perfis de investimento imobiliário, veja https://stayluvi.com/investir.

Perguntas frequentes

Qual a alíquota de imposto sobre aluguel para pessoa física?

O aluguel entra na tabela progressiva do IRPF. Quem recebe acima de R$ 4.664,68/mês paga 27,5% sobre o excedente. A alíquota efetiva sobre o total costuma ficar entre 20% e 25% para quem tem outros rendimentos.

Vale a pena abrir empresa para alugar imóveis?

Geralmente compensa para renda de aluguel acima de R$ 6.000 a R$ 8.000/mês, quando a economia tributária supera o custo de manutenção da empresa (contador, obrigações acessórias). Abaixo desse volume, a PF costuma ser mais simples e eficiente.

Empresa no Simples Nacional pode ter imóvel em seu nome?

Sim, desde que a atividade de locação de imóveis próprios esteja no objeto social e no CNAE correto. Mas transferir imóvel da PF para a PJ tem custo de ITBI, essa transferência precisa ser planejada com antecedência.

Qual a desvantagem de alugar imóvel pela pessoa jurídica?

A principal é a tributação na venda do imóvel: pela PJ, o ganho é tratado como receita empresarial, perdendo benefícios como a isenção de ganho de capital para imóvel único ou o prazo de 180 dias para reinvestimento. Consulte um contador antes de decidir.