Pessoa física ou jurídica para alugar: qual paga menos imposto

Você tem três apartamentos em SP. O aluguel bruto mensal soma R$ 8.200. Todo mês, na declaração do Imposto de Renda, você paga 27,5% sobre esse valor (menos o desconto de dependente e INSS). São mais de R$ 2.200 de imposto por mês — quase R$ 27 mil por ano só em IRPF sobre os aluguéis.

Seu vizinho, com dois imóveis de aluguel parecido, abriu uma empresa de administração patrimonial no Simples Nacional. Ele paga 6% de imposto sobre a receita. Menos de R$ 1.000 por mês.

Essa diferença existe. Mas ela não é mágica, e tem limites.

A tributação do aluguel como pessoa física

No Brasil, o aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva do IRPF:

| Aluguel mensal | Alíquota | |---|---| | Até R$ 2.259,20 | isento | | R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% | | R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | | R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | | Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% |

Quem recebe R$ 8.200 de aluguel por mês paga sobre a faixa acima de R$ 4.664,68 a alíquota de 27,5% — que é a alíquota marginal. A alíquota efetiva sobre o total depende da renda total e das deduções, mas costuma ficar entre 20% e 25% para quem tem outros rendimentos.

A tributação pela pessoa jurídica (Simples Nacional)

Uma empresa constituída para a atividade de locação de imóveis pode se enquadrar no Simples Nacional, dependendo da atividade-fim e do CNAE usado. Para atividade de locação de imóveis próprios, a tributação pelo Simples Nacional costuma cair no Anexo III ou Anexo V, com alíquotas iniciais entre 6% e 15,5%, dependendo do faturamento.

A grande ressalva: imóvel em nome de pessoa jurídica tem implicações importantes:

• O imóvel precisa ser vendido/transferido para a PJ (com ITBI)
• A distribuição de lucros ao sócio é isenta de IR — isso é a vantagem real
• Mas se você vender o imóvel pela PJ, o lucro é tributado como receita da empresa (não com a isenção de ganho de capital de imóvel único, por exemplo)
• Custo de manutenção contábil: R$ 400 a R$ 800/mês de contador

Quando a pessoa jurídica realmente compensa

A conta favorece a PJ quando:

1. Renda de aluguel acima de R$ 6.000 a R$ 8.000/mês: abaixo disso, a economia tributária não cobre o custo de manutenção da empresa
2. Você não pretende vender os imóveis no curto prazo: a tributação na venda pela PJ pode ser menos favorável do que pela PF (especialmente para imóvel único com isenção)
3. Você tem outros sócios ou herdeiros no negócio: a PJ facilita a estrutura de participação e sucessão
4. Você já tem outros negócios que usariam o CNPJ: empresa que já existe pode ser reestruturada para incluir a atividade imobiliária

Quando a pessoa física é mais simples e eficiente

• Renda de aluguel abaixo de R$ 5.000/mês
• Você planeja vender o imóvel e quer usar os benefícios de isenção de ganho de capital (imóvel único, reinvestimento em outro imóvel)
• Você não quer custo mensal de contador e obrigações acessórias da PJ

A variável que mais gente ignora: o custo da transferência

Colocar um imóvel que está na sua PF para dentro de uma PJ tem custo: ITBI sobre o valor de mercado. Para um imóvel de R$ 600 mil em SP, isso é R$ 18 mil só de imposto de transferência — fora honorários de cartório e despachante.

Esse custo precisa ser amortizado pela economia tributária futura para que a migração faça sentido.

A pergunta correta não é "pessoa física ou jurídica é melhor?". É: "dado o meu volume de renda, meus planos de venda futura e meu custo de abertura e manutenção da empresa, quanto eu economizo em 5 anos?" Essa conta, com os números reais, só um contador especializado em imóveis consegue fazer bem.

Não tome essa decisão sem um contador — de preferência um especializado em renda imobiliária. As alíquotas e as regras mudam, e o que valia em 2023 pode não ser o mais eficiente em 2026.

Para entender como o ganho de capital funciona na venda, leia sobre a isenção de ganho de capital na venda do único imóvel. E para comparar perfis de investimento imobiliário, veja https://stayluvi.com/investir.

Perguntas frequentes

Qual a alíquota de imposto sobre aluguel para pessoa física?

O aluguel entra na tabela progressiva do IRPF. Quem recebe acima de R$ 4.664,68/mês paga 27,5% sobre o excedente. A alíquota efetiva sobre o total costuma ficar entre 20% e 25% para quem tem outros rendimentos.

Vale a pena abrir empresa para alugar imóveis?

Geralmente compensa para renda de aluguel acima de R$ 6.000 a R$ 8.000/mês, quando a economia tributária supera o custo de manutenção da empresa (contador, obrigações acessórias). Abaixo desse volume, a PF costuma ser mais simples e eficiente.

Empresa no Simples Nacional pode ter imóvel em seu nome?

Sim, desde que a atividade de locação de imóveis próprios esteja no objeto social e no CNAE correto. Mas transferir imóvel da PF para a PJ tem custo de ITBI — essa transferência precisa ser planejada com antecedência.

Qual a desvantagem de alugar imóvel pela pessoa jurídica?

A principal é a tributação na venda do imóvel: pela PJ, o ganho é tratado como receita empresarial, perdendo benefícios como a isenção de ganho de capital para imóvel único ou o prazo de 180 dias para reinvestimento. Consulte um contador antes de decidir.