O que esperar do preço do aluguel no 2º semestre de 2026

O aluguel está subindo mais rápido que a inflação em 2026, e não é impressão. Segundo o FipeZAP de locação, abril registrou alta mensal de 1,04%, a maior em cerca de um ano, com o acumulado do ano até abril em torno de 3,51%, bem acima da variação de preços do período. A pergunta que interessa agora é simples: e daqui para frente, o que esperar no segundo semestre? Vamos responder por partes.

Por que o aluguel está subindo tanto?

Três motivos se somam. Primeiro, o juro. Com a Selic por volta de 14,25% ao ano em junho de 2026, financiar imóvel continua caro, então mais gente adia a compra e disputa os mesmos imóveis para alugar. Segundo, a oferta não acompanha. Construir leva anos, e o estoque de imóveis para locação em bairros procurados não cresce na velocidade da demanda. Terceiro, a formalização e a alta ocupação seguram desconto: em mercados aquecidos, o proprietário negocia pouco.

Belo Horizonte ilustra bem. O aluguel médio ficou em torno de R$ 46 por m2 em abril de 2026, com alta de cerca de 11% em 12 meses e desconto médio na negociação de apenas 1,6%. Quando o abatimento cai para menos de 2%, é sinal de baixa vacância e demanda firme.

O aluguel vai continuar subindo no 2º semestre?

A direção mais provável é de alta continuada, ainda que num ritmo que pode desacelerar. O que pode segurar um pouco: se a Selic começar a cair de forma mais visível no segundo semestre, indo em direção aos cerca de 13,50% que parte do mercado projeta para o fim de 2026, financiamento fica um pouco menos proibitivo e uma parcela da demanda migra de volta para a compra. Isso alivia a pressão sobre o aluguel, mas de forma gradual, não de uma hora para outra.

O que pode manter a pressão: a demanda estrutural por moradia de aluguel bem localizada não é moda. O último dado de déficit habitacional apontou algo perto de 5,77 milhões de moradias, e o maior componente é justamente o ônus excessivo com aluguel, com cerca de 3,24 milhões de domicílios comprometendo mais de 30% da renda. Demanda represada assim não some em seis meses.

Onde a pressão é maior: SP ou BH?

O aperto não é igual em toda cidade. Belo Horizonte entrou em 2026 mais aquecida na locação, com aquele desconto médio de negociação de apenas 1,6% em abril, sinal de que o proprietário tem a faca e o queijo na mão. Já em São Paulo, onde o m2 de compra ficou por volta de R$ 11.915 em fevereiro de 2026, o custo alto de comprar empurra ainda mais gente para o aluguel e sustenta a demanda por locação. A leitura prática para o segundo semestre: em bairros aquecidos das duas cidades, conte com pouco espaço para desconto e planeje a renovação com antecedência, em vez de deixar a conversa para a última semana com o contrato já vencido.

Quanto o meu contrato vai reajustar?

Depende do índice que está escrito nele. Os dois mais comuns:

Neste momento, quem reajusta por IGP-M tende a pagar menos que quem reajusta por IPCA. Mas isso oscila: já houve períodos em que o IGP-M disparou muito acima do IPCA. Antes de aceitar qualquer reajuste, confira qual índice está no seu contrato e refaça a conta.

O que fazer com essa informação

Se você aluga e o contrato vence em breve, negocie com dado na mão. Renovar costuma sair melhor que trocar de imóvel num mercado apertado, porque a troca envolve mudança, nova garantia e, muitas vezes, valor de tabela mais alto. Para conferir se o reajuste proposto está correto, vale entender como proteger o orçamento da inflação. E se a alta do aluguel está pesando na sua decisão de ficar ou mudar, veja como a alta do aluguel muda a decisão de morar. Mais análises na categoria de mercado. Para quem busca imóvel mobiliado e sem fiador, com valor fechado, a LUVI HOME mostra o que há disponível.

Resumo honesto: a tendência do segundo semestre é de aluguel firme, com alta possível acima da inflação, mas com chance de desaceleração se o juro ceder. Ninguém tem bola de cristal, e os números aqui são de meados de 2026. O que você controla é ler o contrato, checar o índice e decidir com base em conta, não em achismo.

Perguntas frequentes

O aluguel vai continuar subindo em 2026?

A tendência de meados de 2026 é de alta firme, possivelmente acima da inflação, com chance de desacelerar se a Selic cair no segundo semestre. Não há garantia: depende de juro, oferta e demanda.

Por que o aluguel sobe mais que a inflação?

Juro alto adia compras e joga gente no aluguel, a oferta não acompanha a demanda e a baixa vacância em bairros procurados reduz o espaço para desconto. Foi o quadro do FipeZAP no início de 2026.

Qual índice reajusta menos, IGP-M ou IPCA?

Em meados de 2026 o IGP-M estava em torno de 3,16% em 12 meses, abaixo do IPCA, perto de 4,72%. Quem reajusta por IGP-M tende a pagar menos agora, mas isso oscila. Confira o índice do seu contrato.