Inventário extrajudicial de imóveis: quando dá para fazer em cartório

A família ficou com um apartamento no Savassi, em BH, depois que o patriarca morreu em 2022. Três filhos adultos, todos de acordo, nenhum menor de idade, sem dívidas pendentes. A única "discussão" foi sobre qual escritório de advocacia contratar. Resultado: inventário concluído em seis meses, bem partilhado, escritura de formal de partilha lavrada. Seis meses — contra os três a cinco anos que um inventário judicial demandaria no mesmo caso.

O inventário extrajudicial existe desde 2007 (Lei 11.441) exatamente para situações como essa. Se os requisitos estiverem presentes, é o caminho claramente superior.

Quando é possível fazer o inventário extrajudicial?

A lei estabelece quatro condições cumulativas:

1. Todos os herdeiros são maiores e capazes (não há menores de 18 anos nem pessoas com deficiência que estejam sob curatela em relação ao inventário).
2. Há acordo entre todos os herdeiros sobre a partilha dos bens.
3. Não há testamento — ou, se houver, ele já foi homologado judicialmente.
4. Há advogado assistindo todos os herdeiros (pode ser um mesmo advogado, se não houver conflito de interesse entre eles).

Se qualquer uma dessas condições falhar, o inventário vai para a Justiça. Conflito entre herdeiros, menor de idade, testamento não homologado — qualquer um desses manda o processo para o fórum.

Como funciona na prática

O processo é conduzido num Tabelionato de Notas (não no Cartório de Registro de Imóveis — esse vem depois). O tabelião lavra a escritura de inventário e partilha, que é o documento formal que distribui os bens entre os herdeiros.

Documentos típicos exigidos (a lista pode variar por tabelionato e por estado):

• Certidão de óbito do falecido.
• RG, CPF e certidão de casamento/nascimento dos herdeiros.
• Certidão de casamento e/ou escritura de pacto antenupcial do falecido.
• Matrícula atualizada dos imóveis (expedida nos últimos 30 a 90 dias).
• Certidões negativas de débitos dos imóveis (IPTU, condomínio).
• Avaliação dos bens (declaração de valor ou laudo).
• CCIR e ITR (se houver imóvel rural).
• Certidão de quitação de tributos federais do espólio (se houver atividade empresarial).
• Comprovante de pagamento do ITCMD (imposto estadual sobre herança).

ITCMD: o imposto que ninguém planeja

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é estadual e varia bastante:

• São Paulo: alíquota fixa de 4% sobre o valor venal dos bens.
• Minas Gerais: alíquotas progressivas de 5% a 8%, conforme o valor da herança.
• Rio de Janeiro: 4% fixo.

O ITCMD precisa ser pago antes ou durante a lavratura da escritura. Em SP, o prazo máximo para pagamento é de 60 dias após a abertura do inventário (data do óbito). Inventários tardios — abertura anos depois da morte — costumam ter multa e juros sobre o ITCMD.

Quanto custa o inventário extrajudicial?

Os emolumentos do tabelionato são tabelados por estado. Em São Paulo, para um patrimônio de R$ 800 mil (um apartamento, por exemplo), os emolumentos ficam em torno de R$ 8.000 a R$ 12.000. Some o ITCMD (4% = R$ 32.000 nesse exemplo) e os honorários advocatícios (em geral 1% a 2% do valor dos bens).

Parece caro, mas compare com o inventário judicial: custas processuais, honorários do advogado (em geral iguais ou maiores), prazo de anos e desgaste familiar. O extrajudicial é quase sempre a escolha certa quando os requisitos estão presentes.

O que acontece depois da escritura?

Depois que a escritura de inventário e partilha é lavrada no tabelionato, cada herdeiro que recebeu um imóvel precisa levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para averba-la na matrícula. Só aí o bem passa formalmente para o nome do herdeiro.

Não pule essa etapa. A escritura sem registro no CRI não transfere a propriedade — o princípio é o mesmo da compra e venda. Confira mais em registro do imóvel: por que sem ele você não é o dono.

Herdeiro que mora no imóvel: há proteção especial?

Sim. Se um dos herdeiros residia no imóvel ao tempo da abertura da sucessão e não tem outro bem imóvel, tem direito real de habitação — ou seja, pode continuar morando lá mesmo depois da partilha, enquanto não constituir nova família. Esse direito deve ser reconhecido na escritura.

Planejamento sucessório evita muito do estresse do inventário. Veja como a doação com reserva de usufruto pode simplificar a transferência de patrimônio ainda em vida. Sempre consulte advogado especializado em sucessões para definir a estratégia certa para a sua família.

Perguntas frequentes

Quando não é possível fazer inventário extrajudicial?

Quando há herdeiros menores ou incapazes, quando os herdeiros não chegam a acordo ou quando existe testamento não homologado. Nesse caso, o inventário precisa ser feito na Justiça.

Qual é o prazo para abrir o inventário?

A lei estabelece 2 meses a partir da abertura da sucessão (data da morte) para iniciar o inventário. Em muitos estados, inventários tardios geram multa e juros no ITCMD.

Quanto tempo demora o inventário extrajudicial?

Com documentação completa e herdeiros alinhados, o processo costuma levar entre 2 e 8 meses — muito menos do que os anos do processo judicial.

É necessário advogado no inventário extrajudicial?

Sim, é obrigatório. O advogado deve assinar a escritura ao lado dos herdeiros. Pode ser um único advogado para todos, desde que não haja conflito de interesse entre eles.