Imóvel em Portugal: vale a pena investir do Brasil?

Em 2019, um apartamento de 2 quartos no Mouraria, em Lisboa, custava cerca de 250 mil euros. Em 2024, o mesmo apartamento estava acima de 420 mil euros. Em cinco anos, o mercado imobiliário português passou por uma valorização expressiva, impulsionada por imigração, turismo e programas de incentivo a estrangeiros. Para o brasileiro que chegou tarde nessa onda, a pergunta honesta é: ainda faz sentido investir?

O contexto: por que o mercado lisboeta esquentou tanto

Portugal ficou na mira de investidores internacionais e famílias emigradas por uma combinação de fatores:

• O visto D7 (rendimento passivo) e o Golden Visa (investimento imobiliário) atraíram capital brasileiro, francês, americano e chinês.
• O programa RNH (Residente Não Habitual), que oferecia imposto reduzido de 20% sobre rendimentos estrangeiros por 10 anos, terminou em sua forma original em 2024 (foi parcialmente substituído pelo programa "IFICI").
• O turismo explodiram pós-pandemia: Lisboa e Porto viraram destinos de férias europeus de primeiro nível.
• A oferta habitacional não cresceu no mesmo ritmo — Portugal tem legislação de construção e urbanismo mais lenta que a demanda.

Resultado: preços subiram, rentabilidade de aluguel de longo prazo caiu, e o quadro mudou para o investidor de renda.

O cenário atual do mercado

Lisboa: bairros como Mouraria, Alfama e Intendente, que eram considerados populares até 2015, hoje têm preços próximos de bairros nobres históricos. O m² em Lisboa supera os 5.000 euros em regiões centrais. Algumas zonas mais afastadas (Odivelas, Amadora) ainda têm preços mais acessíveis, mas a dinâmica mudou.

Porto: valorização parecida com Lisboa, especialmente na Baixa e em Gaia. O turismo de curto prazo é muito forte, mas a regulamentação do Airbnb ficou mais restritiva — licenças de exploração turística (AL — Alojamento Local) foram suspensas em novas concessões em várias freguesias de Lisboa e Porto desde 2023.

Interior e ilhas: Alentejo, Algarve e interior do Norte têm preços mais baixos e mercado mais tranquilo. Algarve é o destino favorito de europeus do norte em busca de segunda residência — mercado estável, mas já precificado.

Como o brasileiro compra imóvel em Portugal

Brasileiros com NIF (Número de Identificação Fiscal, o CPF português) podem comprar imóvel sem necessidade de visto ou residência prévia. O processo:

1. Obter o NIF via consulado ou presencialmente em Portugal (pode ser feito em um dia)
2. Abrir conta bancária portuguesa (exige NIF e comprovantes)
3. Realizar a transferência de capital do Brasil para Portugal via câmbio legal — operação permitida pelo Banco Central do Brasil, mas que precisa ser declarada
4. Assinar a CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) com sinal de 10% a 20%
5. Lavrar a escritura definitiva no notário

Diferença importante do Brasil: em Portugal, não existe alienação fiduciária. O financiamento é hipotecário — em caso de inadimplência, o banco pode executar a hipoteca, mas o processo é mais demorado que a tomada de posse via fiduciária brasileira.

A tributação: o que paga quem compra

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): equivalente ao ITBI brasileiro, calculado sobre o valor de aquisição. Alíquotas de 0% a 8% para imóveis residenciais, dependendo do valor.
• Imposto de Selo: 0,8% sobre o valor da escritura.
• IRS sobre renda de aluguel: para não residentes, 25% sobre a renda bruta de aluguel de longa duração, ou 35% para de curto prazo. Com deduções de despesas, a carga efetiva cai.
• CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local): imposto específico criado sobre ALs turísticos, entre 15% e 35% da receita, dependendo da zona.

A carga tributária sobre renda de aluguel em Portugal é alta para não residentes. Isso muda o cálculo de retorno significativamente em relação ao que o investidor imagina no stand de vendas.

Vale a pena ainda?

Depende do objetivo. Se é moradia ou segunda residência, Portugal ainda oferece qualidade de vida, segurança, idioma e clima que justificam o custo. Se é puramente investimento de renda, os números ficaram menos atrativos: preços mais altos + restrições ao Airbnb + tributação elevada + câmbio volátil real/euro = retorno líquido que pode ser decepcionante.

Comparando com o investimento nos EUA: o mercado americano tem maior escala, mais diversidade de regiões, melhor financiamento para estrangeiros e tributação potencialmente mais favorável. Veja o que o brasileiro precisa saber antes de comprar imóvel nos EUA para entender os dois cenários lado a lado.

Para quem quer rentabilidade com imóvel sem sair do Brasil, a LUVI HOME conecta proprietários ao mercado de locação gerida profissionalmente — vale conhecer o modelo antes de exportar o capital. E para uma perspectiva mais ampla sobre diversificação imobiliária, veja o que são investimentos em imóveis rurais no Brasil.

Perguntas frequentes

Brasileiro precisa de visto para comprar imóvel em Portugal?

Não. Qualquer estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal sem visto. É necessário ter NIF (número fiscal) e conta bancária portuguesa. A compra não concede automaticamente visto de residência — o visto de residência tem processo separado.

O Golden Visa de Portugal ainda vale a pena?

O Golden Visa ainda existe, mas as regras mudaram. Desde 2023, imóveis residenciais em Lisboa e Porto não contam mais para o visto — o investimento precisa ser em outras modalidades, como fundos de investimento qualificados ou reabilitação em zonas de baixa densidade. Consulte um advogado especializado antes de qualquer decisão.

Qual o retorno de aluguel de imóvel em Lisboa atualmente?

Com os preços atuais (acima de 5.000 euros/m² em muitas regiões), o retorno bruto de aluguel de longa duração em Lisboa ficou na faixa de 3% a 5% ao ano. Descontando tributação de 25% para não residentes e despesas, o retorno líquido pode ficar abaixo de 3%. O aluguel de curto prazo tem restrições crescentes.

O aluguel por temporada (Airbnb) ainda é possível em Portugal?

Legalmente sim, mas com restrições crescentes. Lisboa e Porto suspenderam novas licenças de Alojamento Local em zonas de pressão urbana desde 2023. Quem tem licença antiga pode continuar. Novos compradores que contam com Airbnb nessas cidades vão enfrentar dificuldade para obter licença — pesquise a situação da freguesia específica antes de comprar.