Comprar imóvel nos EUA: o que o brasileiro precisa saber

Você tem R$ 600 mil poupados. Em São Paulo, isso compra um apartamento de 45 m² em zona mista sem vaga. Em Miami ou Orlando, você consegue uma casa de 3 quartos com piscina e condomínio fechado por US$ 280 mil — algo entre R$ 1,5 milhão e R$ 1,7 milhão ao câmbio atual, mas com entrada de apenas 30%, o que daria US$ 84 mil (por volta de R$ 450 mil). Esse cenário é real, e é o que tem atraído investidores brasileiros ao mercado americano nos últimos anos.

Só que o caminho é mais longo e cheio de especificidade do que parece no anúncio da imobiliária em Miami.

O que o brasileiro pode — e não pode — fazer

Primeiro, a boa notícia: qualquer pessoa física ou jurídica estrangeira pode comprar imóvel nos EUA, independentemente de ter visto permanente ou cidadania. Não há restrição de nacionalidade para a compra de propriedade residencial.

O que muda é o acesso a financiamento. Bancos americanos não oferecem hipoteca (mortgage) nas mesmas condições para não residentes. O down payment mínimo para estrangeiro costuma ser de 25% a 40% (vs. 10% a 20% para residentes). As taxas de juros são maiores e o processo de aprovação exige documentação extensa em inglês, incluindo declaração de imposto de renda do Brasil (IR) dos últimos 2 anos e cartas de referência bancária.

Compradores brasileiros que pagam à vista têm processo mais simples — mas mesmo assim, a remessa de dólares ao exterior é regulada pelo Banco Central e precisa ser declarada no BACEN.

A estrutura jurídica da compra

Nos EUA, a transferência de imóvel é feita por um processo chamado closing, conduzido por uma title company (empresa de titulação). Diferente do Brasil, não há cartório de registro de imóveis da forma que conhecemos — o registro é feito no county recorder's office e a title company emite um seguro de título que garante que não há ônus ou disputas sobre o imóvel.

Muitos brasileiros compram em nome de LLC (Limited Liability Company). As razões:

• Proteção de patrimônio pessoal: dívida ou processo contra o imóvel não atinge bens pessoais no Brasil
• Simplificação tributária americana para não residentes
• Facilidade de transferência de propriedade sem closing formal (você transfere cotas da LLC)

Mas LLC tem custos anuais de manutenção, obrigações fiscais americanas e pode complicar a tributação no Brasil. Converse com um contador com dupla especialização (EUA + Brasil) antes de definir a estrutura.

A tributação americana que o brasileiro precisa conhecer

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): ao vender um imóvel nos EUA, o comprador é obrigado por lei a reter 15% do preço de venda e repassar ao IRS (Receita americana) como antecipação do imposto de ganho de capital do vendedor estrangeiro. Isso significa que você precisa providenciar recuperação desse crédito via declaração de imposto americano. Tem custo, leva tempo, mas é recuperável se o ganho real for menor.

Renda de aluguel: tributada nos EUA pelo IRS. Você pode optar por regime simplificado (30% de withholding tax sobre a receita bruta) ou regime de deduções (10,15 ou 24% sobre o lucro, similar ao IR brasileiro). Com as deduções, a carga efetiva costuma ser mais baixa.

No Brasil: a propriedade de imóvel no exterior precisa ser declarada no IRPF (Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior — CBE, ao Banco Central, se acima de US$ 1 milhão). A renda de aluguel é tributada no Brasil também — e há tratado de não dupla tributação que evita pagar nos dois países ao mesmo tempo, mas a regulamentação é complexa.

Gestão à distância: o problema que ninguém resolve antes de comprar

Comprar é fácil. Administrar um imóvel a 9.000 km de distância, não. Quem vai lidar com inquilino inadimplente? Quem chama o encanador? Quem cuida da saída de hóspede se for Airbnb?

O mercado americano tem property managers especializados — empresas que cobram de 8% a 12% da receita de aluguel para gerir tudo. Para curto prazo, há gestoras integradas às plataformas. Sem essa estrutura, o imóvel virou um problema, não um investimento.

Quer ampliar a visão sobre investimento imobiliário internacional? Veja também o que muda para quem quer investir em Portugal — mercado lusófono com especificidades muito diferentes. E para quem ainda está construindo portfólio no Brasil, explore como funciona a renda com locação gerida pela LUVI HOME antes de dar o salto para o exterior.

Perguntas frequentes

Brasileiro pode comprar imóvel nos EUA sem visto permanente?

Sim. Não há restrição de nacionalidade para compra de imóvel residencial nos EUA. Qualquer estrangeiro pode comprar. As limitações aparecem no financiamento bancário (condições piores que para residentes) e nas obrigações fiscais americanas para não residentes.

Quanto custa financiar um imóvel nos EUA sendo brasileiro?

Para não residentes, o down payment mínimo costuma ser de 25% a 40% do valor do imóvel. As taxas de juros ficam entre 1 e 2 pontos percentuais acima das oferecidas a residentes americanos. O processo de aprovação é mais burocrático e exige documentos em inglês.

O que é FIRPTA e como afeta o brasileiro?

FIRPTA é uma lei americana que exige que o comprador retenha 15% do preço de venda ao comprar imóvel de estrangeiro. Se você for vender seu imóvel nos EUA, o comprador vai reter 15% do valor e repassar ao IRS. Você declara o imposto real sobre o ganho e recupera a diferença — mas o processo leva tempo e requer contador americano.

Vale a pena comprar imóvel nos EUA para alugar por temporada?

Depende muito da cidade. Orlando, Miami, Nashville e Phoenix têm mercado robusto de short stay. A regulamentação local varia — algumas cidades restringem Airbnb em determinadas zonas residenciais. Pesquise as regras do município antes de comprar. A gestão à distância exige property manager de qualidade.