Gestao de despesas do imovel: o que e do dono e o que e do inquilino

"Quem paga o conserto do aquecedor?" — essa pergunta e responsavel por boa parte das brigas entre proprietarios e inquilinos. A resposta existe na Lei do Inquilinato, mas a lei deixa margem para interpretacao, e o contrato e que define os casos especificos.

A boa noticia: uma administradora com processo claro resolve essa questao antes de virar conflito. A ma noticia para quem administra sozinho: sem processo, cada manutencao e uma negociacao desgastante.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre despesas?

A lei brasileira (Lei 8.245/91) divide as obrigacoes de maneira razoavelmente clara no conceito, mas nebulosa nos detalhes:

Proprietario (locador) responde por: - Defeitos ou vicios pre-existentes ao contrato - Estrutura do imovel: fundacao, laje, telhado, paredes externas - Problemas eletricos e hidraulicos estruturais (tubulacao interna, fiacao embutida) - Manutencao de equipamentos fornecidos com o imovel (se houver)

Inquilino (locatario) responde por: - Desgaste e dano causados pelo uso cotidiano - Manutencao de equipamentos que ele usa (torneiras, chuveiro eletrico, porta de correr) - Pequenos reparos que nao envolvem estrutura ou instalacoes embutidas - O que foi danificado por uso inadequado, independentemente do tipo de item

O problema esta nos casos cinza: o ar-condicionado parou — e desgaste normal ou falta de manutencao do inquilino? A torneira vazou — e problema na vedacao (inquilino) ou na instalacao hidraulica (proprietario)?

Mapa pratico de despesas comuns

| Despesa | Responsavel usual | Observacao | |---|---|---| | Pintura de paredes | Proprietario (na entrega) | Dano anormal: inquilino | | Torneira com vazamento simples | Inquilino | Se for problema de tubulacao: proprietario | | Chuveiro eletrico | Inquilino | Manutencao de uso | | Aquecedor de passagem (fornecido) | Proprietario | Defeito de fabricacao ou desgaste | | Telhado com infiltracao | Proprietario | Estrutural | | Vidro de janela quebrado | Inquilino | Dano por uso | | Fechadura com problema | Inquilino | Uso; se defeito original: proprietario | | Desentupimento de ralo | Inquilino | Uso cotidiano | | Desentupimento de tubulacao embutida | Proprietario | Instalacao | | IPTU | Proprietario (padrao) | Pode ser repassado em contrato | | Condominio ordinario | Inquilino | Taxa de uso corrente | | Condominio extraordinario | Proprietario | Obras e benfeitorias do edificio |

O papel do contrato na divisao de despesas

O contrato pode expandir ou restringir o que a lei preve, desde que nao prejudique o locatario alem do razoavel. Por isso, contratos bem redigidos detalham:

• Lista de equipamentos fornecidos e quem e responsavel pela manutencao
• Procedimento para acionamento de manutencao (o inquilino avisa, a administradora autoriza)
• Valor limite para que o inquilino execute por conta propria (por exemplo: reparos abaixo de R$ 200 sem precisar de aprovacao)
• Responsabilidade especifica por itens como ar-condicionado, portao eletronico e interfone

Sem isso no contrato, cada manutencao e uma negociacao nova.

Como a administradora organiza as despesas na pratica

A administradora recebe o chamado (do inquilino ou identificado em vistoria periodica), classifica a responsabilidade, solicita orcamento e apresenta ao proprietario para aprovacao. Se for do inquilino, notifica e define prazo. Se for do proprietario, coordena a execucao.

O resultado aparece na prestacao de contas mensal: cada despesa classificada, com nota fiscal, valor e responsavel. O proprietario ve tudo sem precisar ligar para saber o que aconteceu.

Essa transparencia tambem facilita a vida na hora do IR. Se voce quer entender como as despesas com manutencao afetam o imposto de renda sobre alugueis, leia imposto de renda do aluguel: como a gestao facilita a sua declaracao.

Mais sobre gestao de imoveis: /blog/categoria/gestao. Para colocar seu imovel para alugar com gestao profissional: https://luvihome.com.

Perguntas frequentes

Quem paga o conserto de torneira no aluguel?

Em geral, o inquilino paga pela manutencao de uso (vedacao, reparo simples). Se o problema for na tubulacao embutida ou em defeito de instalacao original, e responsabilidade do proprietario.

O inquilino e obrigado a fazer manutencao do imovel alugado?

Sim. A Lei do Inquilinato obriga o locatario a conservar o imovel e fazer pequenos reparos de uso cotidiano. Danos estruturais e instalacoes embutidas sao responsabilidade do proprietario.

Quem paga o condominio no aluguel?

As cotas condominiais ordinarias (manutencao corrente do edificio) sao responsabilidade do inquilino. Cotas extraordinarias (obras, benfeitorias) sao do proprietario, salvo disposicao contraria no contrato.

O proprietario pode repassar o IPTU para o inquilino?

Pode, desde que isso esteja previsto expressamente no contrato de locacao. Sem clausula especifica, o IPTU e responsabilidade do proprietario.