Custos além do preço: ITBI, escritura e registro explicados

Quem compra um imóvel pela primeira vez costuma calcular o preço de venda, a entrada e as parcelas — e esquece que existe uma camada de itbi escritura registro e outros custos cartorários que pode chegar, em geral, a 4 a 7% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 600.000, isso significa até R$ 42.000 que precisam estar no caixa antes de fechar negócio.

ITBI: o imposto municipal

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. Não há alíquota federal padrão — cada cidade define a sua.

• São Paulo: costuma ser 3% sobre o valor de referência do município (que pode diferir do preço negociado)
• Belo Horizonte: costuma ser 3% sobre o valor venal de referência
• Barueri/Alphaville: costuma ser 2%

Importante: o valor base para cálculo em SP e BH pode ser o maior entre o preço de venda e o valor venal atualizado de referência. Confirme sempre na prefeitura local, pois as regras mudam periodicamente. Em compras financiadas, o ITBI costuma ser calculado apenas sobre a parte financiada em algumas situações do SFH — consulte um contador ou advogado imobiliário.

Escritura: o ato notarial que oficializa a venda

A escritura pública é o documento lavrado no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda. Ela é obrigatória para imóveis quitados (à vista). Nos financiamentos bancários, o próprio contrato com o banco substitui a escritura pública.

O custo da escritura segue uma tabela progressiva definida pelo Tribunal de Justiça do estado. Para imóveis acima de R$ 400.000 a R$ 1.000.000 em SP, a estimativa costuma ficar em torno de R$ 3.000 a R$ 6.000 — mas verifique a tabela atualizada do TJ-SP, pois os valores são reajustados anualmente.

Registro de imóvel: o passo final que transfere a propriedade

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Sem ele, juridicamente, o imóvel ainda pertence ao vendedor — mesmo que a escritura esteja assinada.

O custo do registro também segue tabela estadual progressiva e costuma ser próximo ao valor da escritura (em geral entre R$ 2.000 e R$ 5.000 para imóveis entre R$ 400.000 e R$ 1.000.000 em SP). Consulte a tabela do cartório específico da comarca onde o imóvel está registrado.

Resumo: quanto reservar além do preço do imóvel?

| Custo | Estimativa (imóvel de R$ 600.000)* | |---|---| | ITBI (SP, ~3%) | R$ 18.000 | | Escritura (tabela TJ-SP) | R$ 4.000 – 6.000 | | Registro de imóvel | R$ 3.000 – 5.000 | | Taxa de avaliação bancária (se houver financ.) | R$ 500 – 2.000 | | Total estimado | R$ 25.000 – 31.000 |

*Estimativas para referência. Consulte tabelas atualizadas do município e do TJ do estado onde o imóvel se localiza.

Custos adicionais que costumam aparecer

• Comissão de imobiliária: em geral de 5 a 6% do valor de venda, paga pelo vendedor — mas em negociações diretas pode haver taxas ao comprador também
• Certidões negativas: documentos que comprovam que o imóvel não tem dívidas ocultas; costumam custar entre R$ 100 e R$ 500 por certidão
• Assessoria jurídica: advogado imobiliário para revisar contratos; pode ser cobrado por hora ou por porcentagem do negócio

Como se preparar financeiramente

A recomendação prática é reservar de 8 a 10% do valor do imóvel para cobrir todos esses custos com folga — ITBI, escritura, registro, eventuais certidões e uma reserva para imprevistos. Quem compra para investir em temporada precisa também ter em mente o custo de mobiliar o imóvel antes do primeiro anúncio.

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Veja também como avaliar o preço justo de um imóvel antes de fechar negócio, para garantir que o valor pedido é compatível com o mercado local.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Em geral, o ITBI é responsabilidade do comprador — é o novo proprietário que recolhe o imposto para o município. O contrato de compra e venda pode prever outra divisão, mas isso é exceção e precisa ser negociado explicitamente.

Posso parcelar o ITBI?

Alguns municípios permitem parcelamento do ITBI em até 12 vezes, dependendo do valor. Em São Paulo, por exemplo, existe essa possibilidade acima de determinado valor. Consulte a Prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.

Imóvel financiado precisa de escritura?

Quando há financiamento bancário, o contrato firmado com o banco (pela Caixa, por exemplo) tem força de escritura pública e dispensa a lavratura em cartório de notas. O registro no Cartório de Imóveis, no entanto, continua sendo obrigatório para efetivar a propriedade.