Checklist do dono: como entregar o imóvel à administradora

Tem proprietário que entrega as chaves para a administradora com a torneira pingando, o contrato de água no nome do vizinho e sem saber onde está a matrícula do imóvel. O resultado é previsível: o processo de locação atrasa semanas e o proprietário fica sem renda nesse período.

A boa notícia é que a lista do que você precisa preparar é menor do que parece. O problema é que quase ninguém faz isso antes de bater na porta da administradora.

Documentação do imóvel e do proprietário

Antes de qualquer coisa, separe:

• Matrícula atualizada do imóvel (certidão emitida há menos de 30 dias, preferencialmente)
• IPTU do exercício corrente, comprovando que está em dia
• Documentos pessoais do proprietário: RG mais CPF ou CNH; se pessoa jurídica, contrato social e documentos dos sócios
• Procuração, se você não for tratar dos assuntos diretamente — formalize por escrito, com firma reconhecida

Alguns municípios exigem também a certidão negativa de débitos de condomínio (quando aplicável) e o habite-se para imóveis mais antigos ou recém-construídos. Confirme com a administradora quais documentos ela exige na sua cidade.

Estado físico do imóvel

Aqui mora um engano muito comum: muitos proprietários acham que podem entregar o imóvel "como está" e a administradora resolve. Na prática, as melhores administradoras recusam imóveis com problemas estruturais visíveis ou recomendam corrigir antes de anunciar — porque imóvel com defeito demora mais para locar e pode depreciar o ticket.

Antes de entregar, verifique:

1. Instalações elétricas: tomadas funcionando, disjuntores em ordem, sem fios expostos
2. Hidráulica: torneiras, chuveiros, vasos sanitários, registros — sem vazamentos
3. Pintura: infiltrações, manchas de umidade e bolor precisam de tratamento; pintura descascada reduz o valor percebido
4. Janelas e portas: fechaduras, trincos, vidros, correção de empenamento
5. Eletrodomésticos (se mobiliado): teste antes de entregar; defeito descoberto pelo inquilino no primeiro dia gera má impressão imediata

Contas e cadastros que precisam estar em dia

• Água e esgoto: confira que a titularidade está no seu nome (não do inquilino anterior)
• Energia elétrica: idem — a conta deve estar no nome do proprietário antes de migrar para o inquilino
• Gás encanado (onde houver): verificação da válvula e histórico de manutenção do medidor
• Condomínio: nenhuma cota atrasada; leve o demonstrativo atual para a reunião com a administradora

Pendências nessas contas criam problemas sérios no contrato e podem atrasar o repasse do primeiro aluguel.

O que combinar com a administradora antes de assinar

Entender o modelo de contrato de administração antes de assinar é tão importante quanto o checklist do imóvel. Pergunte:

• Qual o valor da taxa de administração e o que está incluído?
• Como funciona o repasse mensal (dia, meio de pagamento, prestação de contas)?
• A empresa oferece garantia de aluguel (seguro ou fundo) em caso de inadimplência?
• Como é feita a vistoria de entrada e quem assina o laudo?
• Qual é o prazo de fidelidade do contrato de administração?

Essas respostas definem se você está escolhendo a parceira certa. Para entender como todo esse fluxo funciona na prática, veja também como funciona a administração de aluguel do anúncio ao repasse.

Um detalhe que quase sempre esquece

Separe pelo menos dois jogos de chaves funcionando antes de entregar o imóvel. Soa óbvio, mas é um dos pontos que mais atrasa a entrega formal. E se o imóvel tiver portão eletrônico ou controle de condomínio, providencie cópias — alguns condomínios demoram semanas para emitir um novo controle.

A administradora de confiança vai te orientar em cada etapa. A LUVI HOME tem um processo de onboarding estruturado que guia o proprietário por todos esses pontos antes de o imóvel ir a mercado, reduzindo o tempo médio até a primeira locação.

Lembre-se: imóvel bem preparado não é capricho — é a diferença de 2 a 3 semanas de vacância entre você e o vizinho.

Perguntas frequentes

O que o proprietário precisa apresentar para contratar uma administradora?

Em geral: matrícula do imóvel, IPTU em dia, documentos pessoais (RG e CPF ou CNH) e, se houver condomínio, certidão de inexistência de débitos. Cada administradora pode pedir documentos adicionais.

A administradora recusa imóvel com problemas?

As melhores administradoras costumam recomendar reparos antes de anunciar, pois imóvel com defeito demora mais para locar e pode afetar o valor do aluguel. Em alguns casos, podem recusar o mandato até as correções serem feitas.

Preciso quitar todas as contas antes de entregar o imóvel?

Sim, é fundamental que água, energia, condomínio e gás estejam sem débitos e com a titularidade no nome do proprietário. Pendências atrasam o contrato e podem comprometer o primeiro repasse.

Quantas cópias de chave devo deixar com a administradora?

O recomendado é ao menos dois jogos de chaves completos. Se o imóvel tiver portão ou acesso por controle, providencie cópias antes de formalizar a entrega.