Obras no condomínio: quórum, rateio e o que é obrigatório

A reunião de assembleia estava marcada para as 19h. Apareceram 12 dos 80 condôminos. O síndico apresentou um orçamento de R$ 280 mil para reforma da fachada. A assembleia aprovou. Na semana seguinte chegou o boleto extra de R$ 3.500 para cada unidade — e aí o grupo de WhatsApp do prédio incendiou.

Esse cenário se repete em condomínios por todo o Brasil porque a maioria dos moradores não sabe (e não quer saber) das regras antes de receber o boleto. Entender o quórum de obras, o tipo de despesa e o que é ou não obrigatório é o mínimo para qualquer proprietário ou investidor que tenha unidade em condomínio.

Obras necessárias, úteis e voluptuárias

O Código Civil (art. 1.341) divide as obras em três categorias, e cada uma tem regras de aprovação diferentes:

Obras necessárias: aquelas indispensáveis para a conservação do imóvel ou que evitem deterioração e risco. Exemplo: reparo de infiltração estrutural, substituição de elevador com laudo de interdição, reforma elétrica exigida por vistoria do Corpo de Bombeiros.

• Quórum: o síndico pode executar independentemente de aprovação, se urgentes. Para as não urgentes, exige maioria dos condôminos presentes em assembleia.

Obras úteis: melhorias que aumentam utilidade ou conforto, mas não são essenciais. Exemplo: instalação de câmeras de segurança, reforma do salão de festas, automação do portão.

• Quórum: maioria dos condôminos (presentes na assembleia) que representem mais da metade das frações ideais.

Obras voluptuárias: de mero embelezamento, sem aumento de funcionalidade. Exemplo: instalação de jardim ornamental caro, revestimento premium na portaria quando o atual está em boas condições.

• Quórum: dois terços dos condôminos.

O problema na prática: nem sempre é simples classificar uma obra. A reforma da piscina é necessária (estrutural) ou útil (lazer)? Isso vira discussão em assembleia — e às vezes em juízo.

O que acontece se a obra for aprovada com quórum incorreto?

A aprovação com quórum insuficiente pode ser anulada judicialmente por qualquer condômino prejudicado. O prazo para questionar em juízo, conforme entendimento majoritário, é de até 2 anos da assembleia. Se a obra já tiver sido feita, a situação complica: você pode conseguir a anulação do rateio, mas não desfazer a obra.

Exija sempre a ata da assembleia que aprovou a obra — com o quórum registrado, os votos e o orçamento aprovado.

Como funciona o rateio das obras?

Por padrão, o rateio é proporcional à fração ideal de cada unidade (que está na Convenção do condomínio e na matrícula). Unidades maiores ou de andares mais altos podem ter fração ideal maior e, portanto, pagar mais.

A assembleia pode, por decisão unânime, definir um rateio diferente (por unidade, por exemplo, independentemente da fração). Mas isso exige unanimidade — e é raro.

Fundos de reserva: muitos condomínios têm um fundo de reserva constituído mensalmente (em geral entre 5% e 10% da taxa condominial). Esse fundo pode cobrir obras de menor valor sem necessidade de cobrança extra. A convenção define o uso permitido.

O condômino pode recusar pagar?

Não, se a obra foi aprovada com o quórum correto e a ata está regular. A deliberação de assembleia vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes e os vencidos. O inadimplente sujeita-se a juros, multa de até 2% e correção pelo IGP-M ou IPCA (conforme Convenção), além de protesto e execução judicial.

O que o condômino pode fazer:

• Questionar judicialmente a assembleia que aprovou com quórum irregular.
• Exigir prestação de contas das despesas já realizadas.
• Requisitar três orçamentos para obras acima de determinado valor (em geral exigido pela Convenção).
• Apresentar proposta alternativa de menor custo na assembleia.

Obras obrigatórias: o que não dá para recusar coletivamente

Algumas obras são impostas por legislação e não dependem de voto da assembleia — o condomínio é obrigado a executar, sob pena de multa, embargo ou responsabilização civil:

• AVCB e PPCI (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios): exigidos pela legislação estadual.
• Laudo de para-raios (SPDA): obrigatório pela NBR 5419.
• Laudo de elevadores e manutenção preventiva: obrigatório pela norma técnica e legislação estadual.
• Fachada: em SP, a Lei 10.518/88 obriga revisão periódica de fachadas de edifícios acima de certo porte.
• Acessibilidade: obras de adequação para pessoas com deficiência podem ser exigidas por fiscalização.

Condomínios que negligenciam essas obrigações legais podem ser autuados, ter o seguro do prédio invalidado e ter o síndico responsabilizado pessoalmente. Para investidores com unidades em condomínio, a gestão condominial impacta diretamente o valor do imóvel — síndico profissional pode ser a diferença entre um prédio que valoriza e um que se deteriora. Acompanhe as assembleias e, se tiver dúvida sobre um rateio específico, consulte advogado especializado em direito condominial.

Perguntas frequentes

Qual é o quórum para aprovar obra em condomínio?

Depende do tipo: obras necessárias podem ser feitas pelo síndico se urgentes; obras úteis exigem maioria dos presentes representando mais da metade das frações ideais; obras voluptuárias exigem dois terços dos condôminos.

Posso recusar pagar uma obra aprovada em assembleia?

Não, se a aprovação seguiu o quórum correto. A deliberação vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes. O inadimplente fica sujeito a multa, juros e execução judicial.

O que são obras necessárias no condomínio?

São aquelas indispensáveis para a conservação do imóvel ou que evitem deterioração e risco — como reparo de infiltração estrutural, substituição de elevador interditado ou adequação ao AVCB do Corpo de Bombeiros.

A assembleia precisa pedir orçamentos antes de contratar obra?

A lei não fixa número mínimo de orçamentos, mas a maioria das Convenções exige ao menos três para obras acima de determinado valor. Verifique o que diz a Convenção do seu condomínio.