Comprar na planta e vender na chave: a margem que sobra

Quem comprou um studio de R$ 280 mil no Brás em 2019, antes das obras começarem, e recebeu as chaves em 2022 com o imóvel avaliado em R$ 390 mil saiu com R$ 110 mil de ganho aparente. Mas quanto sobrou de fato? Essa conta tem mais partes do que parece.

A estratégia de comprar imóvel na planta para vender logo após a entrega das chaves (chamada de "flip" no jargão do setor) é uma das mais antigas do mercado imobiliário. Funciona. Mas não para todo mundo, em todo empreendimento e em toda região.

Como funciona a conta do valor durante a construção

Durante o período de obras (em geral 3 a 5 anos), o comprador paga parcelas mensais reajustadas pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção). Além das parcelas, há o saldo devedor na entrega, que corresponde ao financiamento bancário.

O ganho na planta vem de dois lugares:

1. Valorização de mercado da região: se a região cresceu, o imóvel pronto vale mais do que o valor do contrato corrigido pelo INCC
2. Markup da construtora: o preço na planta costuma ter um desconto em relação ao "valor futuro" do empreendimento: é o benefício que o comprador recebe por entrar cedo e aceitar o risco de construção

Historicamente, essa diferença pode variar de 15% a 40% em empreendimentos bem posicionados, mas é irregular e não garantida.

Os custos que corroem a margem

Aqui é onde muitos flippers se surpreendem:

• INCC durante as obras: com INCC entre 7% e 12% ao ano (variável), o saldo devedor cresce todo mês. Em 4 anos de obra, o custo total pode ser 30% a 40% maior do que o valor contratado
• Comissão da construtora ou corretora na revenda: 6% do valor de venda
• ITBI na primeira aquisição: ~3% do valor
• IR sobre o ganho de capital: 15% sobre o lucro, se o imóvel for o único e você não isentar pela regra dos R$ 440 mil. Se não for, a alíquota escalonada pode chegar a 22,5%
• Cartório e registro: R$ 3.000 a R$ 8.000

Simulando: você comprou por R$ 300 mil, vendeu por R$ 420 mil. Ganho bruto = R$ 120 mil. Desconte ITBI (R$ 9 mil), comissão de venda (R$ 25 mil), IR (R$ 18 mil sobre lucro de R$ 120 mil), cartório (R$ 5 mil): sobram R$ 63 mil líquidos. Isso representa 21% sobre o investido inicial, em 4 anos, ~4,9% ao ano. Razoável, mas longe dos 40% que o ganho bruto sugeria.

Quando a estratégia funciona bem

Escolher empreendimentos de construtoras sólidas em regiões com demanda real de moradia (não só de especuladores). Empreendimentos lançados em bairros que já estão se valorizando, como Lapa, Chácara Klabin ou Lourdes em BH, tendem a ter demanda na entrega.

Entrar cedo no pré-lançamento, quando o preço por m² costuma ser o menor disponível. Quem espera o lançamento público já paga um pouco mais.

Ter capital suficiente para suportar o período sem vender: se você precisar vender durante a obra (cessão de direitos), normalmente vende por menos, o mercado secundário de unidades em construção é mais estreito.

Riscos que precisam estar no cálculo

• Atraso de obra: no Brasil, atraso de 6 a 24 meses é comum. Imóvel que seria entregue em 2025 pode sair em 2027, e o mercado em 2027 pode ser diferente do esperado
• Construtora em dificuldade financeira: obras paradas são realidade no Brasil pós-2015. O consórcio de credores existe, mas o processo pode durar anos
• Mercado na entrega diferente do esperado: se os juros subirem, a demanda por imóveis pode cair exatamente quando você quer vender
• Especulação concentrada: empreendimentos com muitos investidores compram bem na planta e despejam oferta simultânea na entrega, pressionando o preço para baixo

A alternativa: ceder os direitos antes da entrega

Você não precisa esperar as chaves para realizar o ganho. A cessão de direitos, vender sua posição contratual antes da entrega, é legal e pode ser feita a qualquer momento, desde que autorizada pela construtora. O comprador final assume as parcelas restantes.

A cessão de direitos não tem incidência de ITBI (é transferência de contrato, não de propriedade), mas tem IR sobre o ganho de capital normalmente.

Para estratégias de investimento mais completas, explore a categoria de investir do blog e compare com outras abordagens, como o imóvel financiado pago com aluguel. Entender as opções disponíveis em stayluvi.com/investir pode ajudar a complementar a carteira.

Perguntas frequentes

Vale a pena comprar imóvel na planta para vender na chave?

Pode valer, mas a margem líquida (após ITBI, IR sobre ganho de capital, comissão e INCC das parcelas) costuma ser menor do que parece. Em regiões com forte valorização e construtoras sólidas, a estratégia funciona bem no longo prazo.

Qual é o risco de comprar imóvel na planta?

Os principais são: atraso de obra (comum no Brasil), dificuldade financeira da construtora e mercado desfavorável na entrega. Pesquise o histórico da construtora e o índice de distrato do empreendimento antes de assinar.

O que é INCC e como afeta o preço do imóvel na planta?

INCC é o Índice Nacional de Custo de Construção, que corrige o saldo devedor durante as obras. Com INCC entre 7% e 12% ao ano, o valor total pago pode ser 30% a 50% maior que o contratado em empreendimentos de 4 anos de obra.

Posso vender o imóvel antes de receber as chaves?

Sim, por cessão de direitos. Você transfere o contrato para outro comprador, que assume as parcelas restantes. Precisa de autorização da construtora e pode gerar IR sobre o ganho de capital.