Administração de aluguel de imóvel novo recém-entregue na planta

Você comprou na planta, esperou 3 anos, recebeu as chaves e agora quer colocar para alugar o quanto antes. Justo — o INCC correu o tempo todo, e o financiamento não espera. Mas antes de assinar o contrato de locação, há uma janela de atenção que a maioria dos compradores ignora e que pode custar caro.

Imóvel novo não é imóvel sem problema. É imóvel com problemas específicos que aparecem nos primeiros meses de uso.

O que verificar antes de colocar para alugar

Habite-se: o Certificado de Conclusão de Obra emitido pela prefeitura é o documento que atesta que o imóvel pode ser habitado legalmente. Sem ele, você não pode locar — e o contrato seria nulo. A construtora é responsável por obtê-lo antes da entrega das chaves, mas atrasos acontecem. Confirme antes de tudo.

Matrícula atualizada: o imóvel precisa ter a matrícula no cartório de registro de imóveis atualizada com a incorporação imobiliária concluída. Isso não é automático e pode levar semanas após a entrega. Sem matrícula atualizada, você não consegue registrar contrato de locação com cláusula de vigência em caso de venda.

Vistoria de entrega da construtora: é o momento de registrar tudo que não está conforme o contrato de compra. Azulejo lascado, revestimento mal assentado, porta desalinhada, pintura com falha — anote tudo no termo de vistoria e fotografe. A construtora tem prazo para resolver os reparos.

Garantia da construtora (NBR 15575): imóveis novos têm prazo de garantia por componente: - Impermeabilização: 5 anos - Estrutura: 5 a 10 anos - Revestimentos e instalações: 1 a 3 anos

Esses prazos correm da data do habite-se. Uma administradora que conhece esses prazos sabe quando a construtora ainda é responsável pelo reparo.

Vícios de obra: o que aparece nos primeiros meses?

Infiltração é o campeão. Geralmente não aparece na vistoria inicial e surge na primeira chuva intensa. Manchas na laje, umidade em parede de banheiro e goteiras em sacada são os mais comuns.

Outros que surgem cedo:

• Eflorescência (manchas esbranquiçadas) em áreas molhadas — sinal de umidade na argamassa
• Barulho de step impact — som de pisada propagado por falha na laje ou no revestimento
• Esquadria desalinhada — portas e janelas que não fecham perfeitamente
• Pressão de água instável — comum em edifícios altos quando a bomba do condomínio ainda está sendo calibrada

Tudo isso é solucionável — e é problema da construtora dentro do prazo de garantia. Mas se você já tiver inquilino no imóvel quando o problema aparecer, a gestão fica mais complexa.

Mobiliado ou vazio: o que locar primeiro?

Imóvel novo geralmente é entregue sem mobília. A decisão de mobiliar antes de locar depende do perfil de público que você quer atingir.

Vazio (locação tradicional): menor custo inicial, inquilino traz a própria mobília, contrato mais longo, mais estável. Indicado para imóveis acima de 60 m² com público local.

Mobiliado (mid-term ou temporada): custo de setup de R$ 15.000 a R$ 60.000 dependendo do padrão, mas aluguel mensal entre 30% e 60% maior. Público são executivos em transferência, expatriados, viajantes corporativos. Indicado para imóveis entre 30 e 60 m² bem localizados.

A decisão tem a ver com o imóvel, a localização e o quanto você quer envolver na gestão diária.

Qual é o papel da administradora no imóvel novo?

Uma boa administradora que recebe um imóvel novo para gerir faz a ponte entre você e a construtora: acompanha as pendências de obra, controla os prazos de garantia, faz a vistoria de entrada com rigor máximo e define o preço de lançamento no mercado.

Veja também como gerir a cobertura e imóveis diferenciados, que compartilham desafios de precificação com os imóveis novos. Para investir com gestão completa, acesse stayluvi.com/investir e conheça como a Luvi trabalha com imóveis em São Paulo e Belo Horizonte. Explore mais sobre gestão de aluguel para investidores.

Perguntas frequentes

Posso alugar meu imóvel antes de receber o habite-se?

Não. O habite-se é o documento que atesta que o imóvel pode ser legalmente habitado. Sem ele, o contrato de locação pode ser considerado nulo. Aguarde a emissão antes de anunciar.

Se o imóvel tiver defeito de obra durante a locação, quem resolve?

Defeitos dentro do prazo de garantia da construtora são responsabilidade dela. A administradora ajuda a acionar formalmente a construtora e coordena as visitas técnicas com o imóvel ocupado.

Quanto tempo depois da entrega devo esperar para alugar?

Idealmente, faça a vistoria de entrega da construtora, registre todas as pendências e aguarde ao menos 30 a 60 dias para as correções serem feitas antes de locar. Isso evita que o inquilino conviva com obras ou solicite abatimento de aluguel.

Imóvel novo valoriza mais que imóvel usado no aluguel?

Em geral sim, especialmente no primeiro contrato — a condição nova justifica um preço inicial mais alto. Com o tempo, o imóvel "envelhece" e o preço converge com o mercado. Por isso o primeiro contrato e a primeira vistoria são tão críticos.